In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf:
- Was ist eine Schichtversicherung?
- Schlampiger Hochbau
- Die Sicht der Versicherungswirtschaft
- Reklamationen und Baumängel
- Versicherungsausschlüsse von Strata
In den 12 Monaten zwischen Juli 2015 und Juli 2016 wurden Strata-Versicherungsansprüche sind gestiegen 42% auf 58.326 und abgewiesene Ansprüche stiegen laut General Insurance Code um 244% auf 1722 Governance Committee, eine unabhängige Gruppe, die überwacht, wie gut die Branche ihren Kodex einhält trainieren.
Ansprüche, die eingereicht und dann zurückgezogen wurden, stiegen ebenfalls in die Höhe und stiegen um 162% auf 704. Die Streitigkeiten mit Versicherern über abgelehnte Ansprüche stiegen um 87% auf 284.
Warum all die Schadensablehnungen für diese besondere Versicherungsart? Es könnte sein, dass die fraglichen Gebäude nicht den Vorschriften entsprachen. In diesem Fall streichen die Versicherer in der Regel Ansprüche mit der Begründung, dass sie für Baumängel nicht zahlen.
In einem vielbeachteten Fall in Western Sydney im Jahr 2016 sah sich die Gesellschaft des Eigentümers (auch als Körperschaft bekannt) mit 2,6 USD konfrontiert Millionen-Reparaturrechnung, nachdem ein Dach eines Wohnblocks bei einem Sturm gesprengt wurde und die Konstruktion vom Versicherer als mangelhaft eingestuft wurde AIG.
Es ist ein bisschen wie bei einer Vorerkrankung bei einer Kranken-, Reise- oder Lebensversicherung: Versicherer übernehmen keine Deckung für etwas, das bereits kaputt ist.
Und während der Bauboom anhält, scheint es da draußen viele kaputte Gebäude zu geben.
Was ist eine Schichtversicherung?
Im Schichtplan Wohnen deckt die Schichtversicherung die Grundinfrastruktur in Gemeinschaftsbereichen wie Foyers, inklusive Treppen, Durchgänge, Einfahrten, Wege, Fenster, Wände und Decken sowie Aufzüge, Kabel, Zäune, Gärten und Haftung für Personen Verletzung.
Die Versicherungspolice wird an Eigentümergesellschaften, auch Körperschaften genannt, ausgestellt, die sich aus einzelnen Anteilseignern zusammensetzen, die technisch gesehen Drittbegünstigte einer allfälligen Schadenauszahlung sind.
Es ist derzeit nicht ausdrücklich als Einzelhandelsversicherungsprodukt (zusammen mit Produkten wie Haus-, Auto- und Reiseversicherung) aufgeführt allgemeinen Versicherungskodex oder dem Corporations Act 2001, aber der General Insurance Code Governance Committee ist der Ansicht, dass dies zusammen mit der Standard-Hausrat- und Hausratversicherung als Hausratversicherungsprodukt eingestuft werden, da es auf den Schutz des Einzelnen ausgelegt ist Verbraucher.
Im März 2017 gab es in Australien 223.053 aktive Schichtversicherungen.
Schlampige Konstruktion die Norm
Als WAHL hat zuvor berichtet, 85 % der seit 2000 in NSW gebauten Wohnungen weisen Bau-, Material- oder Designmängel auf, so eine Studie des UNSW City Futures Research Centre aus dem Jahr 2012. Undichtigkeiten und Wasserschäden sind mit Abstand die größten Probleme. In NSW müssen die Unternehmen des Eigentümers eine Haftpflichtversicherung von mindestens 20 Millionen US-Dollar haben.
Der Zusammenhang zwischen Reklamationsabweisungen und Baumängeln ist an dieser Stelle nur eine Theorie, da es noch keine definitiven Daten für 2015–16 darüber, wie viele der abgelehnten Anträge auf mangelhaftes Verhalten zurückzuführen waren Konstruktion.
Und um fair zu sein, die Schadenannahmequote für die Wohnschichtversicherung lag 2015-16 bei 97 % und war damit die zweithöchste unter den allgemeinen Versicherungsprodukten (einschließlich Heimat, Wagen und Reiseversicherung).
Aber es ist auch fair zu sagen, dass diejenigen in der Drei-Prozent-Klasse den Schmerz spüren. Der General Insurance Code Governance Committee sagt, dass er die Versicherer nach den Gründen für so viele Rückschläge fragen und die Daten in einen zukünftigen Bericht aufnehmen wird.
In der Zwischenzeit haben wir uns selbst umgesehen.
Die Branche macht mit
Der Insurance Council of Australia (ICA), der die Interessen der Versicherungsunternehmen vertritt, sagte uns, dass möglicherweise bessere Informationen hinter den jüngsten Anstieg der abgelehnten Ansprüche bei allgemeinen Versicherungsprodukten, einschließlich Schichtenversicherungen, wie im General Insurance Code Governance Committee 2015–16 festgehalten Prüfbericht.
„Der Insurance Council of Australia ist der Ansicht, dass eine verbesserte Datenerfassung und Berichterstattung durch Versicherer ein Faktor hinter der erhöhten Anzahl zurückgezogener und abgelehnter Ansprüche, die in dem Bericht festgestellt wurden", sagte ein Sprecher. "Eine höhere Anzahl abgelehnter Ansprüche führt in der Regel zu einer erhöhten Anzahl von Streitigkeiten von Versicherungsnehmern, die ein anderes Ergebnis anstreben."
Der Sprecher fügte hinzu, dass der Bericht im Rahmen der Überprüfung des Allgemeinen Versicherungskodex durch die ICA geprüft wird, die im Februar dieses Jahres veröffentlicht wurde.
„Das Prüfungsteam wird prüfen, ob als Reaktion auf die Feststellungen des Kodex-Governance-Ausschusses Änderungen des Kodex erforderlich sind. Durch die Verbesserung des Verständnisses der Verbraucher für Versicherungen und ihrer Fähigkeit, informiert einzukaufen Entscheidungen, hofft der ICA, die Zahl der zurückgezogenen und abgelehnten Ansprüche und Streitigkeiten in den kommenden Jahren zu reduzieren Jahre."
Verbesserte Datenerfassung und Berichterstattung könnten der Grund für den starken Anstieg der Ablehnungen von Schadensfällen sein. aber wenn ja, sieht es so aus, als ob die neuen Methoden den Versicherern auf Kosten der Versicherungsnehmer.
Die Sachversicherer – darunter Hausrat-, Auto- und Reiseversicherer – haben 2015/16 insgesamt 143.445 Schadenfälle zurückgewiesen, ein Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr.
Die Gesamtsumme der eingegangenen Schadenfälle – 3.755.643 – stieg dagegen nur um zwei Prozent.
Ein Wort von IAG
Wir haben uns auch mit großen Schichtversicherungen, einschließlich der IAG, in Verbindung gesetzt, um Kommentare zu Baumängeln und Schadensverweigerungen zu erhalten.
„Wir erhalten regelmäßig Reklamationen, bei denen ein bekannter Baumangel als Ursache festgestellt wird“, sagte uns ein IAG-Sprecher. „Die Ursache dieser Ansprüche wird wie bei den meisten Sachversicherungen nicht in den Umfang des Schichtversicherungsschutzes fallen. Wir werden uns jedoch bemühen, den Versicherten für alle daraus resultierenden Schäden zu entschädigen.
„Strata-Reklamationen unserer Kunden können von mangelhafter Abdichtung, mangelhafter Balkongestaltung bis hin zu mangelhafter Wartung von Dächern, Fallrohren und Abflüssen reichen. Etwa 15 % unserer Strata-Schadensstreitigkeiten beziehen sich auf Entscheidungen über Baumängel oder fehlerhafte Ausführung."
Für IAG sind die Hauptursachen für Ansprüche im Zusammenhang mit Mängel- oder Wartungsproblemen:
- Wasser dringt durch Dächer ein
- unzureichende Abdichtung der Fenster
- Baumwurzeln
- Berstrohre, bei denen zum Zeitpunkt des Baus fehlerhafte Materialien verwendet wurden.
"Wir ermutigen Strata-Manager, sofort Abhilfe zu schaffen, wenn sie auf Gebäudeinstandhaltung oder fehlerhafte Probleme aufmerksam werden", sagte der Sprecher. "Dies wird dazu beitragen, das Risiko zu mindern, dass diejenigen, die im Rahmen einer Strata-Police versichert sind, einem Schaden ausgesetzt sein könnten, der außerhalb des Versicherungsschutzes liegt."
Mängel nicht abgedeckt
Laut Tony Vatner, Geschäftsführer von BAC Insurance Brokers (BAC), werden Eigentümer fast immer im Stich gelassen, wenn sie ein Problem aufgrund eines Baumängels reklamieren. BAC ist der größte Strata-Versicherungsmakler in NSW und hat für etwa 60 % der großen Wohngebäude in Sydney eine Strata-Versicherung abgeschlossen, sagt Vatner.
„Die Realität ist, dass alle Versicherungen einen Mängelausschluss haben und daher Mängelansprüche in der Regel nicht von Ihrer Versicherung gedeckt sind“, sagt Vatner. "Versicherungen gehen davon aus, dass das Gebäude ordnungsgemäß gebaut wurde."
Die Haftung trifft dann die Gesellschaft des Eigentümers, die auch für Personenschäden infolge eines Mangels haften würde.
Sie können aber trotzdem ein defektes Gebäude versichern. Nach den Offenlegungspflichten ist die Gesellschaft des Eigentümers verpflichtet, bekannte Mängel bei der Beantragung einer Versicherung offenzulegen, unter an welchem Punkt der Versicherer die Versicherung des Gebäudes entweder ablehnt oder das Risiko übernimmt und Prämien und Bedingungen festlegt entsprechend.
Einige Versicherer geben den Eigentümergesellschaften eine festgelegte Frist, um einen Mangel beheben zu lassen, und versichern das Gebäude mit bestimmten Einschränkungen, bis dies erledigt ist.
Und wenn ein Mangel der Gesellschaft des Eigentümers nicht bekannt war und daher nicht offengelegt wurde, zahlt der Versicherer in der Regel den durch den Mangel verursachten Schaden, lässt den Mangel jedoch nicht beheben.
Es sei Aufgabe eines Maklers, bei Aufdeckung von Mängeln einen fairen Deal für die Gesellschaft des Eigentümers zu erzielen, aber das sei nicht immer einfach, sagt Vatner.
„Es geht darum, die Anzeigepflicht bei Mängeln zu managen, denn diese Pflicht ist die Grundlage jeder Versicherungspolitik. Aber viele Versicherungsunternehmen haben einfach nicht das Personal und die Erfahrung, um komplexe Mängelmeldungen zu bearbeiten, und werden es vorziehen, Versicherungen insgesamt abzulehnen."
Gilt der Ausschluss?
Der Financial Ombudsman Service (FOS), der Beschwerden gegen Versicherungsunternehmen bearbeitet, die nicht von den Unternehmen selbst gelöst werden, hat uns das nur mitgeteilt 2015–16 betraf etwa ein Prozent der Streitigkeiten in der Gebäudeversicherung im Inland die Schichtenversicherung, und die meisten Streitigkeiten betrafen Ansprüche.
Wie bei Versicherungsstreitigkeiten im Allgemeinen geht es bei Schichtversicherungsstreitigkeiten oft darum, ob Versicherungsausschlüsse hätten gelten sollen. Zu den häufigsten Ausschlüssen, bei denen Ansprüche abgelehnt wurden, gehören:
- fehlerhafte Verarbeitung oder Design
- allmähliche Verschlechterung und Abnutzung
- Mangel an Wartung
- Vorschäden
- Erdbewegung.