Det hjælper ikke, at hver stat har forskellige regler for pensionistbyer, med forskellige regler om at afsløre de sande omkostninger ved at bo i eller forsøge at forlade landsbyen.
Og det er ikke bare pensionister der står til at tabe. Afhængigt af hvor længe du bliver, kan de løbende administrationsgebyrer og exitomkostninger, som kontrakterne tillader, gøre så meget skade på dine børns (eller andre støttemodtageres) økonomisk fremtid som din egen - især hvis du flytter ud inden for de første fem år. En stor del af den arv, der måtte være kommet deres vej, kunne ende i landsbyens operatørlomme.
Det er kompliceret...
Hvorfor kan du ikke kende de fulde omkostninger på forhånd? Tja, især i Victoria er det hele problemet. Det Viktorianske pensionistbyer Handling 1986 har tilladt landsbykontrakter at have komplicerede og forvirrende gebyrsatser og betalingsplaner, hvilket har gjort omkostningssammenligninger mellem landsbyer næsten umulige.
På trods af en række henvendelser og skarp kritik fra forbrugernes fortalere gennem årene, er denne type kontrakter tilladt af pensionistlandsbestemmelser landsdækkende, hvilket påvirker omkring 80% af Australiens næsten 200.000 landsbyboere.
Modellen står i skarp kontrast til pensionistlandsordninger på markeder som Europa og USA, hvor Enkle lejeaftaler, der er "pay-as-you-go", er normen, og prissammenligninger mellem landsbyenheder er derfor meget lettere.
... og det er dyrt
Resultatet er, at det er meget svært at vide, hvor dårlig aftalen er, før du beslutter dig for at forlade landsbyen, enten fordi operatøren overdrev sin charme, eller fordi du bare skal flytte ud.
På det tidspunkt kan du finde ud af, at de uoplyste og uventede exitomkostninger har gjort din landsbyenhed til en meget dårlig investering Ja. Og for at gnide salt i såret behøver landsbyoperatørerne ofte ikke at betale dig tilbage, hvad der er tilbage af dit lån, indtil måneder efter du har forladt, og nogle gange endda længere.
Endnu værre er beboere i landsbyen (eller deres børn) generelt nødt til at blive ved med at betale for enhederne, når de er fraflyttet, indtil operatøren finder en ny lejer. Og i Victoria skal nogle beboere betale ekstra, hver gang en agent viser enheden, selvom de potentielle lejere ikke flytter ind.
Fanget i kontrakten
Colin (ikke hans rigtige navn) er et mangeårigt CHOICE -medlem og fortaler for reformer i pensionistlandsindustrien. Som han fortæller det, finder mange pensionister, at de ikke har råd til at forlade i kontraktens første år. Efter at de høje tidlige administrationsgebyrer og andre exitomkostninger og provisioner er fratrukket, har pensionisterne muligvis ikke nok penge tilbage til at betale for andre sammenlignelige leveordninger.
"Når du er i kontrakten, er der intet, du kan gøre. Jeg kender til en række tilfælde, hvor folk, der forsøger at forlade, har været meget skuffede, «fortalte Colin. "Og jeg har hørt børn af beboere sige: 'Hvorfor underskrev du denne kontrakt? Det er en rip-off '. "
Colin og hans kone flyttede til en pensionistby i forstæderne i Melbourne for 15 år siden. "Servicegebyrer i landsbyen, vi endte med at vælge, var i den høje ende, men landsbyen passede til vores behov og lokaliteten passede."
Uventet udvikling
”Landsbyen var dog kun halvfærdig, og det var klart, at hvis vi ikke fandt den passende ned ad vejen, var planlægningen af ledelsen gebyrer-8% det første år og 3% om året i de næste otte år-var en rip-off, der ville gøre det uoverkommeligt dyrt, hvis vi ville opsige."
I et skridt, der ikke er ualmindeligt i branchen, endte landsbyoperatøren med at hæve administrationsgebyrerne betydeligt at balancere driftsbudgettet "med den underforståede trussel, at hvis vi ikke blev enige om tjenester, ville det være cut ", sagde Colin.
Han er overbevist om, at det at flytte ind i landsbyen var en "dårlig økonomisk beslutning" på grund af kontraktens art, og fordi det ville have været meget billigere at leje en ikke-pensioneret landsby. Men Colin erkender, at stedet er "tilfredsstillende fysisk og socialt".
Nye sikkerhedsforanstaltninger er kommet i spil i nogle stater (herunder WA og SA) i de seneste år, der mandat bedre omkostningsoplysning for pensionistlandsbykontrakter, men der er stadig rig mulighed for at blive fanget uvidende.
Sådan fungerer det: Finansiering af ejendomsudviklerne
Pensionister i landsbyerne betaler det, der eufemistisk kaldes et 'løbende bidrag' eller 'indgående lån' (også kendt som 'låneleasing') - alt fra $ 300.000 til $ 900.000 eller mere afhængigt af landsbyens placering - for at kunne underskrive en kontrakt og flytte ind i en landsby.
Det er faktisk et rentefrit lån, der refunderer ejendomsudviklerens kapitalomkostninger. Mens dele af pensionistbyen regler varierer fra stat til stat, aflevering af pensionisters redeæg i et engangsbeløb og overgivelse af pengernes indtjeningskraft er normen i hele Australien.
Landsbyoperatøren kan gøre hvad de vil med dit løbende bidrag, som normalt kommer fra at sælge familiehuset. Du mister indtjeningsevnen for disse penge, og hvad du end ender med at få tilbage, vil blive devalueret af inflationen (selvom en del af kapitalgevinsten returneres til beboeren med mange kontrakter).
Regningen for at tjekke ud
Hvis du beslutter dig for at komme videre, sætter operatøren din livsbesparelse igennem en kompliceret række gebyrberegninger, som du er usandsynligt at forudse eller forstå - især det store 'udskudte administrationsgebyr' - og giver dig tilbage, hvad der er tilbage over. (Det udskudte administrationsgebyr er baseret på værdien pr. År af din enhed. Hvis det beregnes til 3% om året, giver du 15% af salgsprisen op, hvis du flytter ud efter fem år.)
Det, du ender med, kan være meget mindre, end du har regnet med, ikke mindst fordi de løbende administrationsgebyrer generelt er højest i de første år af dit lejemål.
Regeringen vælger at informere, ikke reformere.
I maj 2015 forbrugerforhold Victoria (CAV) lancerede en kampagne "for at hjælpe viktorianere med at træffe informerede beslutninger om pensionistbyer". I 2013–14 blev CAV kontaktet cirka 690 gange for at få råd om pensionistbyer og modtog 71 klager.
Kampagnen indeholder videovidnesbyrd fra to pensionister, Helen Vallack og Daisy Ellery, der siger, at de led både økonomiske og følelsesmæssige vanskeligheder som følge af underskrivelse af pensionistbyer, de ikke gjorde forstå. Ifølge CAV mistede Vallack mere end $ 30.000 af sin livssparing.
Derefter sagde den victorianske forbrugerminister Jane Garrett i en erklæring, der ledsagede kampagnelanceringen, at victorianere "kan undgå unødvendig økonomisk og følelsesmæssig trængsel ved at lave nogle undersøgelser og søge uafhængig økonomisk og juridisk rådgivning, inden du køber dig ind i en pensionist landsby "; hun opfordrede forbrugere til at "præcisere specifikke vilkår og betingelser" i kontrakter.
Beskytter loven forbrugerne?
CHOICE spurgte på det tidspunkt fru Garretts kontor, om der var en overhaling af lov om pensionistbyer-som f.eks. At flytte til et simpelt pay-as-you-go-system i overensstemmelse med amerikanske og europæiske modeller.
En talsmand for CAV fortalte os det Pensionistbyer Act 1986 "erkender, at det løbende bidrag og den udskudte model for administrationsgebyrer er den mest populære pensionistlands forretningsmodel i Victoria og Australien. I erkendelse af, at denne model indeholder nogle problematiske træk, indeholder loven en række beskyttelser for beboere, der bor i sådanne landsbyer. "
Talsmanden påpegede også, at loven "ikke forhindrer betalingsmodellen for betalings-og-gå-pensionering", og at nogle landsbyer i Victoria er reguleret under Lov om lejeboliger i 1997.
(Omkring 20% af Australiens cirka 2300 pensionsbyer er standardlejemål i henhold til pensionisttilværelsen Living Council, et brancheorgan, der repræsenterer ejendomsudvikleres interesser og er en del af Ejendomsrådet af Australien.)
CAV siger, at der er to hovedmåder, som den victorianske lov om pensionistbyer beskytter forbrugere:
- Ved at pålægge, at pensionistlandsbyoperatører giver potentielle beboere et standardiseret faktablad, der muliggør dem for at se, hvilken slags igangværende bidrag og udskudte administrationsgebyrer der kræves for de forskellige typer enheder.
- Ved at kræve, at operatører fremlægger en oplysningserklæring, før beboerne underskriver en kontrakt, der angiver de nøjagtige omkostninger ved at komme ind, bo i og forlade landsbyen, herunder et skøn over deres restitutioner efter et, to, fem og 10 års bopæl.
Ikke nok beskyttelse
Men forbrugerforkæmpere som Colin og Melbourne's Consumer Action Law Center (CALC) siger, at sådanne foranstaltninger ikke gør meget for at forhindre økonomisk skade på landsbyboere, der ønsker at komme videre.
CALC har opfordret til at give sådanne skøn som tal pr. Måned, så beboerne kan få et klarere billede og foretage omkostningssammenligninger med andre landsbyer.
"Det nuværende system, der bruges af pensionistlandsbyoperatører til at opkræve gebyrer (omfattende løbende, løbende og exitgebyrer) skjuler de sande omkostninger ved at flytte ind i en pensionistby. For mange er udskudte administrationsgebyrer (eller exitgebyrer), andel af kapitalgevinster og renoveringsomkostninger særligt uklare, ”sagde CALC i et indlæg til CAV.
CALC har også argumenteret for, at den udskudte forvaltningsgebyrstruktur er et urimeligt kontraktvilkår og har skubbet det punkt med Victorian Civil and Administrative Tribunal på vegne af beboere i en Willow Lodge - en del af en kæde af viktoriansk landsbyer.
Sådan ser landsbyoperatørerne det
Tidligere administrerende direktør for Retirement Living Council (RLC) Mary Wood fortalte os i 2015, at den igangværende bidragsmodel oprindeligt blev oprettet i pensionisters interesse af offentligt sindede mennesker: "En af grundene til, at det eksisterer, er så mennesker uden mange penge kan leve i et aldersadaptivt miljø af højere kvalitet med faciliteter, der ikke ville være overkommelige dem ellers. De fleste mennesker, der bor i pensionistbyer, er pensionister med lav indkomst. "
Uden adgang til midlerne på forhånd ville de fleste pensionistbyer ikke blive bygget, argumenterede Wood. Det er en opfattelse, der deles af andre i branchen, der siger, at pensionistbyer generelt ikke er attraktive investeringsmuligheder. "Exit -gebyrerne repræsenterer fortjenstmargenerne for udviklere," sagde Wood.
Omkring det tidspunkt, hvor Wood afgav sådanne udsagn, annoncerede stor pensionist landsbyudvikler Stockland købet af otte landsbyer i det sydlige Australien, omfattende 980 enheder, i hvad analytikere så som et yderligere skridt i retning af korporation af industri. Og nogle investorer ser en rentabel fremtid i pensionistbyer.
Nogle kontrakter er bedre end andre ...
Wood erkendte, at tilmelding til en pensionistby kan være forvirrende. ”Der er mange misforståelser, og jeg kan se, hvorfor de opstår. Ligesom ethvert ejendomskøb skal du læse kontrakten og få uafhængig juridisk rådgivning. Nogle kontrakter er bestemt bedre end andre, og gode operatører har intet at skjule. Exit -gebyrer er for eksempel meget varierende, men folk, der bor i landsbyer i mere end et par år, har en tendens til at få god værdi for pengene. "
Wood sagde, at RLC udviklede en modelkontrakt "med en vis standardisering og forenkling af vilkår", der det ville holde op som et eksempel på bedste praksis for landsbyoperatører, selvom operatører ikke er forpligtede til at bruge det. Og Wood indrømmer, at kvalificeret juridisk rådgivning kan være svær at få.
Det juridiske syn.
I 2015 kontaktede CHOICE advokatfirmaet Russell Kennedy, en RLC -partner, for at få en advokats opfattelse af pensionistlandsbykontrakter.
"Jeg er enig i, at der historisk set har været begrænset offentliggørelse forud for kontrakter krævet af operatører i pensionistbyer," fortalte Rosemary Southgate, der leder virksomhedens ejendoms- og udviklingsteam, til os. "Selvom mange operatører leverer nyttige enkle engelske resuméer af deres landsbydokumenter, var dette ikke et lovkrav."
Men Southgate sagde, at tingene forbedres, især i østlige stater. "Operatøren skal nu udfylde en oplysningsskema, der klart angiver beboerens økonomiske forpligtelser, tjenesterne de vil modtage, hvilken type indkvartering de vil indtage og proceduren for at forlade landsbyen, når de ønsker at flytte. "
Tovejs gade
Og Southgate gjorde opmærksom på, at pensionering i landsbyen indebærer et løbende økonomisk forhold til operatøren. "Hvor den finansielle struktur gør det muligt for beboeren og operatøren at modtage en andel i kapitalgevinsten - og for operatøren kan dette udgøre en del af exitgebyret - sikrer dette, at beboer og operatør er lige investeret i vedligeholdelse af landsbyens aktiver. "Hun anbefalede også at få uafhængig juridisk rådgivning, før de underskrev en kontrakt, og siger, at de fleste operatører gør som godt.
Men Southgate nægtede at besvare vores spørgsmål om tilgængeligheden af kvalificeret juridisk hjælp. Colin, der har forsket og dokumenteret spørgsmålet i årevis, siger, at de fleste advokater "bare ikke forstår alle konsekvenserne".
Overvejer du at underskrive en aftale om landsbyaftale?
Hvis du eller en du kender overvejer at flytte i en pensionistby, er due diligence kritisk. Her er vores tjekliste:
- Få en advokat, der forstår pensionistlands spørgsmål, til at gennemgå kontrakten og sørg for at du forstår alle gebyrer og hvordan de vil blive anvendt. Spørg især om tidsplanen for udskudt administrationsgebyr, og hvordan det vil påvirke dig, hvis du vælger at forlade landsbyen tidligere end planlagt.
- I stedet for et forudgående engangsbeløb, er der en mulighed for at betale i ugen eller måneden?
- Hvis du betaler et engangsbeløb, hvor meget får du tilbage, når du tager afsted og hvordan beregnes dette? Spørg, hvad de samlede omkostninger ville være, hvis landsbyen ikke levede op til dine forventninger, og du forlod f.eks. Efter otte måneder eller to år.
- Hvad løbende gebyrer bliver du nødt til at betale, og hvad dækker disse gebyrer præcist?
- Kan gebyrer stige i kontraktperioden? Hvis ja, kan du bestride dem? Alternativet til gebyrstigninger kan være at reducere ydelserne.
- Hvad er alle exit gebyrer - inklusive et udskudt administrationsgebyr - og hvordan beregnes de? Dette vil sandsynligvis kræve et regneark og nogle omhyggelige beregninger, da exitgebyrer falder, jo længere du er i kontrakten.
- Hvem er ansvarlig for sælge din enhed, hvis du forlader, og hvem modtager en gevinst på salgsprisen? Får landsbyoperatøren en kommission, hvis den sælger enheden, og i givet fald hvad er prisen?
- Hvordan etableres renoverings- eller infrastrukturopdateringsomkostninger?
- Er du stadig hæfter for ugentlige gebyrer, når du flytter - især hvis enheden tager et stykke tid at sælge? Hvor længe vil du i så fald være ansvarlig for disse gebyrer?
- Skal du betale tilbagevendende gebyrer, hvis du forlader landsbyen i længere perioder pga rejse eller indlæggelse?
- Driver virksomheden, der ejer landsbyen, landsbyen? Hvis ikke, hvem er operatøren? Hvad er operatørens juridiske navn, hvis det er nødvendigt for en domstol eller en retssag?
- Få altid to eller tre tilbud på enheder i forskellige landsbyer i det samme område.
Har du - eller en du kender - følt svien i en pensionistby kontrakt?
Del venligst din historie via kommentarfeltet, så CHOICE og andre læsere kan få yderligere indsigt i dette problematiske problem.