I denne artikel ser vi på:
- Hvad er strata forsikring?
- Skidt bygningskonstruktion
- Forsikringsbranchens opfattelse
- Reklamationer og bygningsfejl
- Undtagelser fra forsikringslag
I de 12 måneder mellem juli 2015 og juli 2016, skadesforsikringskrav steg 42% til 58.326 og nægtede krav steg 244% til 1722, ifølge General Insurance Code Governance Committee, en uafhængig gruppe, der overvåger, hvor godt industrien overholder dens kodeks for øve sig.
Krav, der blev indgivet og derefter trukket tilbage, steg også med 162% til 704. Tvister indgivet til forsikringsselskaber om afviste krav steg 87% til 284.
Hvorfor alle afslag på skader for denne særlige type forsikring? Det kan være, at de pågældende bygninger ikke var i orden, i hvilket tilfælde forsikringsselskaber generelt vil slå krav tilbage med den begrundelse, at de ikke vil betale for bygningsfejl.
I en veloplyst sag i det vestlige Sydney i 2016 stod ejerens selskab (også kendt som body corporate) over for $ 2,6 million reparationsregning efter et tag sprængte en boligblok af i en storm, og konstruktionen blev anset for defekt af forsikringsselskabet AIG.
Det er lidt som en allerede eksisterende tilstand med sundheds-, rejse- eller livsforsikring: forsikringsselskaber dækker dig ikke for noget, der allerede er brudt.
Og da bygningsboomen fortsætter, ser der ud til at være masser af ødelagte bygninger derude.
Hvad er strata forsikring?
På en plan for beboelseslag dækker lagforsikring den grundlæggende infrastruktur i fællesområder såsom foyer, herunder trapper, passager, indkørsler, stier, vinduer, vægge og lofter samt elevatorer, ledninger, hegn, haver og ansvar for personlige skade.
Forsikringen udstedes til ejerforeninger, også kendt som kropsselskaber, der består af individuelle enhedsejere, der teknisk set er tredjemandsmodtagere af eventuelle erstatningsudbetalinger.
Det er ikke specifikt opført som et detailforsikringsprodukt (sammen med produkter som hjem-, bil- og rejseforsikring) i det nuværende generel forsikringskodeks eller Corporations Act 2001, men General Committee Code Governance Committee mener, at det burde klassificeres som et husforsikringsprodukt sammen med en standard bolig- og indboforsikring, da den er designet til at beskytte den enkelte forbrugere.
Der var 223.053 aktive strata -forsikringer i Australien fra marts 2017.
Sløv konstruktion normen
Som CHOICE har tidligere rapporteret, 85% af lejlighederne bygget i NSW siden 2000 har defekter i konstruktion, materialer eller design, ifølge en undersøgelse fra 2012 foretaget af UNSW City Futures Research Center. Utætheder og vandskader er langt de største problemer. I NSW skal ejerselskaber have en ansvarsdækning på mindst $ 20 mio.
Forbindelsen mellem afvisning af krav og bygningsfejl er kun en teori på dette tidspunkt, da der er endnu ingen endelige data fra 2015–16 om, hvor mange af de afviste krav, der skyldtes uklare konstruktion.
Og for at være retfærdig var skadegodkendelsesgraden for boliglagsforsikring i 2015–16 97%, den næsthøjeste blandt almenforsikringsprodukter (som bl.a. hjem, bil og rejseforsikring).
Men det er også rimeligt at sige, at de i parentes på tre procent føler smerten. General Insurance Code Governance Committee siger, at det vil spørge forsikringsselskaberne om årsagerne til så mange tilbageslag og inkludere dataene i en fremtidig rapport.
I mellemtiden kiggede vi selv.
Industrien vejer ind
Forsikringsrådet i Australien (ICA), der repræsenterer forsikringsselskabers interesser, fortalte os, at bedre oplysninger kan være det, der ligger bag de seneste stigning i nægtede krav på tværs af generelle forsikringsprodukter, herunder lagforsikring, som registreret i General Insurance Code Governance Committee's 2015–16 rapport.
"Forsikringsrådet i Australien mener, at forbedret dataindsamling og rapportering fra forsikringsselskaber kan være en faktor bag det øgede antal tilbagekaldte og afviste krav, der blev noteret af rapporten, "sagde en talsmand. "Et større antal afviste krav vil typisk føre til et øget antal tvister fra forsikringstagere, der søger et andet resultat."
Talsmanden tilføjede, at rapporten vil blive undersøgt som en del af ICA's Review of the General Insurance Code of Practice, som blev lanceret i februar i år.
"Gennemgangsteamet vil overveje, om der er behov for ændringer af kodekset som reaktion på Code Governance Committee's konklusioner. Ved at forbedre forbrugernes forståelse af forsikring og deres evne til at foretage informerede indkøb beslutninger, håber ICA at reducere antallet af tilbagekaldte og afviste krav og tvister i fremtiden flere år."
Forbedret dataindsamling og rapportering kan være det, der ligger bag den kraftige stigning i afslag på krav, men i så fald ser det ud til, at de nye metoder er kommet forsikringsselskaberne til gode på bekostning af forsikringstagere.
Generelle forsikringsselskaber - herunder hjem-, bil- og rejseforsikringsselskaber - slog i alt 143.445 skader tilbage i 2015–16, en stigning på 14% i forhold til det foregående regnskabsår.
I mellemtiden steg de samlede modtagne krav - 3.755.643 - med kun to procent.
Et ord fra IAG
Vi kontaktede også større lagforsikringsudbydere, herunder IAG, for at få kommentarer om bygningsfejl og afslag på skader.
"Vi modtager regelmæssigt krav, hvor en kendt bygningsfejl viser sig at være årsagen," sagde en talsmand for IAG til os. "Årsagen til disse krav vil falde uden for omfanget af lagforsikringsdækningen som med de fleste ejendomsforsikringer. Vi vil dog søge at holde den forsikrede skadesløs for enhver deraf følgende skade.
"Strata -krav fra vores kunder kan variere fra defekt vandtætning, utilstrækkelig design af altaner og utilstrækkelig vedligeholdelse af tage, nedløbsrør og afløb. Omkring 15% af vores lagkravstvister er relateret til beslutninger vedrørende bygningsfejl eller defekt udførelse. "
For IAG er hovedårsagerne til krav vedrørende fejl eller vedligeholdelsesproblemer:
- vand lækker gennem tage
- utilstrækkelig forsegling af vinduer
- træ rødder
- sprængte rør, hvor defekte materialer blev brugt på byggetidspunktet.
"Vi opfordrer lagledere til at tage øjeblikkelige afhjælpende foranstaltninger, når de bliver klar over bygningsvedligeholdelse eller defekte spørgsmål," sagde talsmanden. "Dette vil bidrage til at afbøde risikoen for, at de forsikrede under en lagpolitik kan blive udsat for et tab, der falder uden for forsikringsdækningens omfang."
Fejl dækkes ikke
Ifølge Tony Vatner, administrerende direktør for BAC Insurance Brokers (BAC), vil ejere næsten altid blive stående i stikken, hvis de gør krav på et problem forårsaget af en bygningsfejl. BAC er den største lagforsikringsmægler i NSW og har arrangeret lagforsikring for omkring 60% af de store beboelsesbygninger i Sydney, siger Vatner.
"Virkeligheden er, at alle forsikringer har en udelukkelse af fejl, og derfor er skader generelt ikke dækket af din forsikring," siger Vatner. "Forsikringsselskaber antager, at bygningen var ordentligt bygget."
Ansvaret påhviler derefter ejerens selskab, som også er ansvarlig for enhver personskade som følge af en defekt.
Men du kan stadig forsikre en defekt bygning. I henhold til oplysningspligtens regler er ejerens selskab forpligtet til at oplyse eventuelle kendte mangler ved ansøgning om forsikring, kl. hvilket punkt forsikringsselskabet enten vil afvise at forsikre bygningen eller acceptere risikoen og fastsætte præmier og vilkår og betingelser derfor.
Nogle forsikringsselskaber giver ejerselskaber en bestemt periode til at få rettet en defekt og forsikrer bygningen med visse begrænsninger, indtil den er udført.
Og hvis en mangel var ukendt for ejerens selskab og derfor ikke blev oplyst, vil forsikringsselskabet generelt betale for skader forårsaget af fejlen, men ikke for at få fejlen rettet.
Det er en mæglers opgave at få en rimelig handel for ejerens selskab, når der afsløres fejl, men det er ikke altid let, siger Vatner.
”Det handler om at styre oplysningspligten, når det kommer til mangler, da denne pligt er grundlaget for alle forsikringspolitikker. Men mange forsikringsselskaber har bare ikke personale og erfaring til at håndtere komplekse fejlrapporter og vil foretrække at nægte at tilbyde forsikring helt. "
Gælder udelukkelsen?
Financial Ombudsman Service (FOS), der behandler klager over forsikringsselskaber, der ikke løses af selskaberne selv, fortalte os, at kun omkring en procent af de indenlandske bygningsforsikringstvister, den behandlede i 2015–16, handlede om laglagsforsikring, og de fleste af tvisterne havde at gøre med krav.
Som med forsikringstvister generelt handler strata -forsikringstvister ofte om, hvorvidt politikudelukkelser burde have været gældende. Nogle almindelige undtagelser, der har set krav afvist, omfatter:
- defekt udførelse eller design
- gradvis forringelse og slid
- manglende vedligeholdelse
- allerede eksisterende skade
- jordens bevægelse.