Vi forklarer pensionistlandsreformer og vanskelige kontraktfælder

Kunne pensionist-landsbyen endelig komme til at give beboerne en rimelig handel? En række reformer har gjort deres vej gennem statens parlamenter i de seneste år, men det er næppe den eftersyn, som mange har efterlyst.

Victoria og Queensland har for nylig styrket rettighederne for landsbyens beboere. Men NSW -reformer tager særligt sigte på de finansielle ordninger, der længe har givet landsbyoperatører overhånden.

Jeg har ikke et godt minde om Aveo

Mange forbrugere har kontaktet os om tilbagetrækninger i pensionistlandsbyer gennem årene. Med henvisning til Aveo, en af ​​Australiens største operatører for pensionistlandsbyer, fortalte en os: "Jeg har ikke én glad minde om Aveo og ville hellere sætte mig selv i brand og gå ned ad en flod end nogensinde sætte fod i en af ​​deres landsbyer. "

En anden sagde: "Mor betalte omkring $ 35.000 om året oven på sit boligkøb for at bo i Aveo, plus forsyningsselskaber og rådssatser. Jeg tror, ​​at hun og en veninde kunne have brugt deres tid på at bo på et krydstogtskib og sejle rundt i verden med stil til omtrent samme pris. "

På denne side:

• Seneste reformer af NSW -pensionistlandsindustrien
• Vigtig reform for at afslutte gebyrer stadig er på vent
• Pensionist landsby casestudier
• Hvorfor forsinkelsen?
• Hvordan beboerne mister deres redeæg
• Alderdomshjem er en 'frygtelig investering'
• Industrien siger, at modellen virker

Seneste reformer af NSW -pensionistlandsindustrien

Tidligere på året etablerede NSW-regeringen en obligatorisk adfærdskodeks for landsbyoperatører og i det mindste på papiret forbedrede tvistbilæggelsesprocesserne. (I en nylig undersøgelse sagde mere end ni ud af ti indbyggere (93%), der havde bekymringer om håndtering af tvister, at problemet var "operatørens lydhørhed".)

NSW -reformerne kræver også, at operatører regelmæssigt holder møder med beboerne om, hvad deres kontrakter betyder, især med fokus på hvor meget de kan forvente at komme tilbage, hvis de betalte et rentefrit lån (eller et "løbende" lån) for at komme ind, og hvor længe de bliver nødt til at blive ved med at betale gebyrer, efter at de har flyttet ud.

Potentielle beboere i NSW skal nu have en opdeling af de estimerede løbende omkostninger (kendt som et "gennemsnitligt antal indbyggere i sammenligning", eller ARCF) samt hvor meget af deres indgående lån, de vil miste, hvis de forlader nogen tid efter afregningsperioden (90 dage i en kontrakt vi så på). Generelt er svaret - meget.

Der er 653 pensionistlandsbyer i NSW og omkring 66.000 indbyggere, så mange mennesker kan blive påvirket af reformerne.

Vigtig reform for at afslutte gebyrer stadig er på vent

Én foreslået NSW -reform forbliver i bund og grund - og det er grunden til, hvorfor det ofte er et dårligt økonomisk skridt at blive bosiddende.

Den verserende reform har at gøre med de afgørende spørgsmål om:

• løbende gebyrer (eller "udskudte administrationsgebyrer"), efter at en beboer flytter ud 
• hvor lang tid det tager beboere at få den refunderbare del af deres igangværende lån tilbage plus en andel af kapitalgevinster (eller "exit -ret").

Disse to stikpunkter har længe efterladt mange landsbyboere rundt i Australien med mange færre penge end de troede, de ville have efter at have flyttet ud - ofte ikke nok til at betale for ældrepleje eller et andet passende sted Direkte.

Mange landsbyboere i Australien sidder tilbage med mange færre penge, end de troede, de ville have efter at have flyttet - ofte ikke nok til at betale for ældrepleje eller et andet passende sted at bo

Victoria har behandlet dette problem i sin reformpakke ved at kræve, at landsbyoperatører refunderer op til 85% af anslået refunderbar del af et indgående lån, før enheden sælges for at hjælpe med at betale for ældrepleje, i nogle omstændigheder.

I det sydlige Australien skal operatører betale for en afrejsende beboers ældrepleje og derefter kan inddrive pengene fra udrejseretten.

I en undersøgelse, der blev afholdt under NSW -undersøgelsen, sagde 169 af 286 respondenter (59%), at exitgebyrer ikke var lette at forstå. Generelt, jo længere du bor i en landsby, jo højere bliver de udskudte administrationsgebyrer, du skal betale, indtil enheden er solgt. Efter en beboer dør eller flytter ud, falder det ofte på deres børn at håndtere forvirringen.

Vi har hørt fra mere end et par stykker.

Pensionist landsby casestudier

Sandra: "Lovede jorden, men... leverede ingenting"

"Mine afdøde forældre boede i en landsby i Aveo i Queensland, som de købte af planen for mange år siden," siger Sandra. "Min far døde for 22 år siden, og i løbet af de næste 17 år så jeg servicen falde, beboerne behandlede som gener, og omkostningerne eskalerer forbavsende."

"Det nåede et punkt, hvor der ikke var nogen manager på stedet, en forfærdelig ting for en 'pensionistby', der lovede jorden, men faktisk ikke leverede noget. Da jeg gik til at sælge enheden, var de citerede omkostninger så skandaløse, at jeg var målløs. Det kostede omkring $ 50.000 at renovere, derefter skandaløse "reklameomkostninger", som jeg stillede spørgsmålstegn ved, da al annoncering blev foretaget via Aveo, derefter et uhyrligt exitgebyr på cirka $ 100.000. "

Gary: "Hun modtog mindre end halvdelen af ​​de $ 105.000"

En anden person, der kontaktede os, Gary, er heller ikke en stor Aveo -fan.

"Min mor købte en enhed på Aveo for $ 135.000," siger han "Fire et halvt år senere måtte hun gå på et plejehjem og skulle betale et vedligeholdelsesgebyr på næsten $ 2000 om måneden, indtil enheden blev solgt. Ti måneder efter hun forlod, fremsatte Aveo et tilbud om at købe enheden for $ 105.000, som blev aftalt.

Derefter kom fradragene i henhold til aftaler, som min 92-årige mor havde underskrevet og ikke kontrolleret: 33,3% til Aveo, plus yderligere tre procent i administrationsgebyrer og $ 2000 om måneden for 10 måneders vedligeholdelse gebyrer. I sidste ende modtog hun mindre end halvdelen af ​​$ 105.000 - $ 48.000 for at være præcis. Ikke et dårligt resultat for Aveo. "

Wendy: "Ingen investeringsgevinster blev videregivet"

Wendy havde også meget oprydning at lave efter sin mors død, fortæller hun.

"Min afdøde mor købte en enhed for 16 år siden, da jeg var i udlandet. Tilsyneladende blev der søgt juridisk rådgivning, men kontrakten var for kompliceret til, at nogen kunne forstå, og mor fik at vide, at "alle pensionistbyer har de samme ordninger", siger Wendy.

Alle på Aveo 'Cherry Tree' skulle betale det samlede enhedsgebyr på et sted omkring $ 350.000, inden de flyttede ind, plus andre omkostninger. Jeg kunne have købt et hjem dobbelt så stort i dette område for mindre end $ 250.000 på det tidspunkt. Derefter var der kvartalsvise gebyrer på omkring $ 700 plus gebyrer hver anden uge på omkring $ 200. "

Wendy siger, at når der var et beboermøde, så det ud til, at det handlede om en stigning i gebyrer, som de fik at vide, skulle dække udgifter som f.eks. Udgifter til ekspansion og udvikling af nye enheder.

"Da mor døde efter ni år i Cherry Tree, fik jeg at vide, at Aveo skyldte $ 10.000 for hvert år, hun boede der, enheden skulle sælges af Aveo, og de ville have $ 30.000 til at renovere den. Aveo værdsatte enheden til $ 400.000. Jeg var nødt til at betale salgsagentgebyret og for reklame, og kvartals- og fjortendeårsgebyrer skulle betales, indtil enheden blev solgt. Der blev ikke givet investeringsgevinster videre.

Efter at enheden blev solgt og omkostninger på omkring $ 100.000 blev fratrukket, arvede vi mindre end $ 300.000. Mens huspriserne i Melbourne steg, genererede Aveo enorme overskud, men værdien af ​​hendes ejendom for os var $ 50.000 mindre værd, end hun betalte for den ni år tidligere. "

Der er mange flere historier om pensionistlandsby ve derude. Fra marts til juni 2016 modtog Victorias henvendelse til sektoren 766 indlæg, mange fra beboere i pensionistbyer, der i virkeligheden sagde, at de var blevet røvet blinde

Hvorfor forsinkelsen?

De foreslåede NSW -reformer, der stadig er i limbo, er:

• en 42-dages grænse for gebyrer og afgifter efter en beboer flytter ud
• operatører til at betale exitrettigheder senest seks måneder efter udflytningsdatoen i hovedstadsområdet i Sydney og senest 12 måneder alle andre steder
• operatør til at købe ejendommen tilbage, hvis de ikke kan sælge den inden for tidsrammerne.

En rapport fra Kathryn Greiner, formand for Ministerrådets udvalg for aldring, anbefalede frister for gebyrer og refusioner. Rapporten udkom i juni 2018 efter en undersøgelse, som Greiner ledede på foranledning af NSW -regeringen.

Greiner er nu pensionistlandsambassadør for NSW og er gået på rekord med at sige "der har været mange problemer i pensionistlandsektoren over mange år".

(Der er mange forskellige typer pensionistlandsbykontrakter rundt om i landet. Den foreslåede NSW -reform ville hovedsagelig være til fordel for "registrerede renteindehavere", der i øjeblikket skal fortsætte med at betale gebyrer for generelle tjenester for landsbyen, indtil deres enhed er solgt. De får ikke såkaldte exitrettigheder før salget.)

Nuværende beboere kan gå glip af

De foreslåede reformer vil være en reel game-changer, siger Jim Gibbons, præsident for Pensionering Village Residents Association (RVRA), en nonprofit NSW -organisation, der handler i interesse for beboere. Han er også selv bosiddende i en landsby.

”Når jeg forlader, skal jeg fortsætte med at give operatøren det rentefrie lån, indtil de kommer til at sælge enheden, så operatøren ikke har noget incitament til at sælge, «siger Gibbons og tilføjer, at processen kan tage flere år.

Selv med en foreslået løsning på bordet, siger han til CHOICE, at statsregeringen trækker fødderne over denne sidste kritiske ændring.

Der er et stærkt forslag om, at eventuelle ændringer i udrejserettigheder ikke vil gælde for eksisterende beboere - de mennesker, der pressede på for disse reformer

Jim Gibbons, formand for Retirement Village Residents Association

"Det er intenst frustrerende, at vi havde et klart valgløfte om, at de ville bringe dette ind," siger han. "Og nu er der et stærkt forslag om, at eventuelle ændringer i udrejserettigheder ikke vil gælde for eksisterende beboere - de mennesker, der pressede på for disse reformer. Der blev ikke omtalt 'bedstefar' i høringsfasen. "(Hvis reformerne er bedstefar, vil kun nye beboere have glæde af dem.) 

Næsten ni ud af ti beboere (ca. 87%) i NSW er på registrerede renteindehaverkontrakter.

Valgløftet kom fra daværende minister for innovation og bedre regulering Matt Kean i op til valget af statsminister Gladys Berejiklian i 2019.

Der er i øjeblikket ikke noget incitament for landsbyer til at videresælge enhederne, når de er fraflyttet

Matt Kean, tidligere NSW -minister for innovation og bedre regulering

Kean er gået på rekord til støtte for forslaget og sagde "mange pensionister bruger deres livsopsparing til at købe enheder i pensionistbyer og har brug for at få adgang til disse penge, når de flytter ind i ældrepleje eller andet arrangementer. Men med beboere tvunget til at fortsætte med at betale gebyrer, er der i øjeblikket ikke noget incitament for landsbyer til at videresælge enhederne, når de er fraflyttet. Nogle pensionistbyer ville drage fordel af pensionister ved at tvinge dem til at betale tusindvis af dollars i gebyrer og gebyrer, indtil deres enhed blev solgt ".

Kean gik videre til energi- og miljøporteføljen i februar 2019 og blev erstattet af Kevin Anderson, et statsborgermedlem fra Tamworth, NSW.

Minister overvejer stadig feedback

Vi spurgte Anderson, om han støtter implementeringen af ​​en 42-dages frist for tilbagevendende gebyrer og seks-måneders og 12-måneders frister for betaling af exitrettigheder. En talsmand fortalte os, at forpligtelserne stadig var gældende på tidspunktet for interviewet.

Talsmanden tilføjede imidlertid, at ministeren stadig overvejede feedback på et diskussionsoplæg, der vil "hjælpe forme reformerne og hvordan de gennemføres, og sikre, at de afspejler beboernes og landsbyens behov operatører. NSW Fair Trading vil gennemføre målrettet høring med interessenter for bedre at forstå bekymringer i en række indlæg. En rapport om resultaterne af høringen og anbefalinger til de næste trin er beregnet til at blive givet ministeren senere på året. Regeringen vil derefter bestemme processen og tidspunktet for gennemførelsen af ​​disse reformer ".

Vi skal overveje fuldt ud, hvordan det muligvis kan fungere. Det sidste, vi vil gøre, er at ende uden pensionistbyer

Talsmand for NSW minister for innovation og bedre regulering Kevin Anderson

NSW Fair Trading offentliggjorde diskussionsoplægget og bad om indsendelser i juli i år.

I april forpligtede Anderson sig til et af de specifikke forslag og sagde "vi vil flytte til at indføre en 42-dages grænse for den tid, landsbyer kan betale for generelle ydelser efter en beboers afgang og obligatoriske salgs- eller tilbagekøbsperioder for ejere, der ønsker at sælge deres ejendom og forlade en pensionisttilværelse landsby".

Men Jim Gibbons siger, at det tager for lang tid at udarbejde detaljerne: "Hvis vi kommer ind i november til den næste arbejdsgruppe, Jeg vil blive overrasket, hvis vi ser ændringer før marts næste år, da lovgiverne snart vil valses af for helligdage. Det vigtigste, vi er bekymrede for, er, at regeringen vil bedstefar enhver ændring. "

Talsmanden for innovation og bedre regulering fortalte os, at ideen om at foretage ændringerne med tilbagevirkende kraft ikke var en del af det oprindelige tilsagn og er "under overvejelse".

Gibbons og andre mener, at statslige regeringer bøjer sig for pres fra ejendomsudviklere

"Vi er nødt til at overveje fuldt ud, hvordan det muligvis kan fungere," sagde han. "Det sidste, vi vil gøre, er at ende uden pensionistbyer."

Gibbons og andre mener, at statslige regeringer bøjer sig for pres fra ejendomsudviklere, især Property Council of Australia og dets statsafdelinger.

Vi sendte dette til Andersons kontor, men talsmanden nægtede at kommentere. Vi bad om Aveos overtagelse af reformerne, men blev henvist til Pensionering Living Council, som er en arm af Property Council of Australia.

Aveo nægtede også at svare på påstandene i vores casestudier om høje løbende gebyrer og forsinkede exitrettigheder.

Hvordan beboerne mister deres redeæg

De foreslåede tidsfrister vil gå langt i retning af at reducere de høje omkostninger ved at forlade en pensionistby, siger fortalere. Men selvom reformerne går igennem og gælder for eksisterende beboere, siger Gibbons, vil mange pensionist-landsbykontrakter stadig være fyldt med fangster.

Som vi argumenterede for i en tidligere undersøgelse, er det centrale spørgsmål det mangeårige igangværende lånesystem. Dette har beboerne afleveret et betydeligt beløb i form af et rentefrit lån-penge de normalt får fra at sælge deres bolig. De seneste reformer omhandlede ikke dette lånesystem.

I mange tilfælde (især med ikke-registrerede renteindehavere) mister beboeren meget af, hvis ikke alle, af kapitalgevinsten i enheden.

Eller for at sige det på en anden måde, hvis en beboer betaler $ 500.000 for en enhed, og den er $ 700.000 værd, når de flytter ud, får de muligvis ikke meget af forskellen på $ 200.000. I mangel af de foreslåede reformer skal de også fortsat betale gebyrer og vente på den restitution, de måtte have ret til.

I en NSW -kontrakt, vi kiggede på, ville en potentiel beboer have været nødt til at skille sig af med $ 125.000 af hendes indgående lån på $ 515.000, hvis hun forlod når som helst efter 90 dage, hvilket nogle ville hævde, ikke rigtig er nok tid til at vide, om det var en god idé at flytte til en pensionistby eller ikke. (Til sidst besluttede kvinden sig imod det.) 

Og denne indledende exit-omkostning inkluderer ikke de fortsatte udskudte administrationsgebyrer, hun ville have været nødt til at betale, hvis hun havde forladt efter 90-dages afviklingsfrist.

Kontrakt smuthuller

Gibbons siger, at landsbyoperatører ofte bruger smarte smuthuller i kontrakter for at undgå at returnere kapitalgevinster fuldt ud. Hans kontrakt siger for eksempel, at han har ret til 100% af kapitalgevinsten ved afrejse. Men efter indflytning opdagede han, at en indviklet formel i kontrakten krymper, at til 70% efter exitgebyrer er indregnet.

Operatører har ret til at tilføje deres egne formler til standardkontrakter, der ofte øger afgangsomkostninger i forhold til det lovede afkast af kapitalgevinster. Generelt, siger Gibbons, jo mere der er lovet i kapitalgevinster, desto højere er exitomkostningerne, der reducerer, hvad operatøren faktisk skal give tilbage.

En måde dette sker på, er når exitomkostninger også omfatter ethvert kurstab, som beboeren i mange kontrakter skal betale, ikke operatøren. Operatører vil også trække exitgebyrer fra det nye løbende bidrag, hvilket reducerer kapitalgevinsten.

"Det er en manipulation af beregningen," siger Gibbons. "Operatører ved om dette, og de udnytter det absolut, men advokater tager normalt ikke det op. Effektivt er det en lille hånd. Det er i hver kontrakt, og det stinker. Operatører er faktisk ikke rimeligt inden for kontrakten. "

Alderdomshjem er en 'frygtelig investering'

Gibbons siger, at landsbyoperatører begrunder det igangværende lånesystem med den begrundelse, at de stiller enhederne til rådighed for pensionister til omkring 70% af markedsværdien af ​​en lignende ejendom.

Men når beboeren flytter ud, cremer operatøren omkring 30% af ejendommens nuværende værdi for at kompensere for rabatten.

"Det er ikke en fornuftig investering," siger Gibbons. ”Det er vi alle enige om. Du betaler for en livsstil. Jeg kommer nok til at dø, før min kone gør det, og jeg vil have hende et godt sted med gode faciliteter. For mig er det en rationel beslutning. Jeg gik ind i dette med åbne øjne. " 

Men det retfærdiggør ikke de andre former for kontraktmæssige sjove forretninger, som operatørerne går op i.

"Der er mange rynker i mange af disse kontrakter," siger Gibbons. "Der er mange ting, der er uretfærdige."

Skandaløse vilkår og betingelser

Stewart Levitt, en NSW -advokat, der har gennemgået mange pensionistlandsbykontrakter og går ind for stærkere reformer af sektoren, er enig.

Han kalder de viktorianske reformer, der stort set fokuserede på bedre oplysning for potentielle beboere, "et udklip til udviklere og børstning til fastboende pensionister ", og påpegede, at de blev varmt modtaget af Property Council of Australia's Victorian division.

"Reformerne handlede virkelig om at give beboerne viden om, hvor meget der er til rådighed for dem frem for at forbedre deres lod," siger Levitt til CHOICE.

"Regeringen siger, at så længe du forklarer alle, at du bliver dæmpet, er det fair nok."

Regeringen siger, at så længe du forklarer alle, at du bliver dæmpet, er det fair nok

Sydney advokat Stewart Levitt

Levitt siger, at den victorianske regering såvel som regeringer i andre stater ikke rigtig er interesseret i at afhjælpe ulighederne i det igangværende lånesystem.

"Beboere mister 35% for privilegiet at låne pengene til udviklerne," siger han. ”Selvfølgelig er det en frygtelig investering, men det behøver ikke at være en frygtelig investering. Jeg kan ikke se, hvorfor en enklere og mere retfærdig model ikke kan anvendes. Dette system fjerner ældre mennesker enhver form for redeæg, de har bygget i løbet af deres liv. " 

Levitt siger, at kontrakterne selv er skyld i det.

"Det er skandaløse vilkår og betingelser," siger han. "Og de er der for at forhindre folk i at udøve frit valg. Du har virkelig ingen embedsperiode. Operatørerne kontrollerer effektivt salget af ejendommene og fastsætter selv salgsprisen. Beboerne får slet ikke meget for pengene. "

Kun tilgængelig tekstversion

Industrien siger, at modellen virker

Ben Myers, administrerende direktør for Retirement Living Council (en afdeling af Property Council of Australia), har en helt anden opfattelse.

Myers siger, at systemet med løbende lån og udskudte administrationsgebyrer har ladet pensionistlandsektoren vokse og trives. Uden det, siger han, ville der nok overhovedet være sådan en sådan sektor.

"Det er en ufuldkommen model, men den har stået tidstesten," siger han. "Udskudte administrationsgebyrer er en kapitaltilførsel til landsbyen, der vedligeholder landsbyen. Det har gjort et meget godt stykke arbejde med at vedligeholde ejendommene og fastholde kapitalværdien. Det er derfor, sektoren har været i stand til at vokse. " 

Men finansiering til reparationer og vedligeholdelse er en af ​​de vigtigste bekymringer for landsbyens beboere. Mange peger på mangel på klarhed om, hvem der er økonomisk ansvarlig. Beboere skal ofte selv betale for reparationer og kolliderer ofte med operatører om, at reparationer ikke udføres.

Reformerne, som de er blevet foreslået, er ekstraordinært risikable for beboere og operatører

Ben Myers, administrerende direktør, Pensionering Living Council

Myers kalder ideen om at anvende 42-dages-, seks- eller 12-måneders tidsgrænser "djævelsk", især hvis det sker bagud. At sætte sådanne grænser for, hvor længe beboerne skal blive ved med at betale gebyrer, efter at de flytter ud, vil føre til et fald i kvaliteten af landsbyer, hævder han, og mandatfrister for refusion af exitrettigheder vil drive nogle operatører ud af forretning.

"Reformerne, som de er blevet foreslået, er ekstraordinært risikable for beboere og operatører," siger Myers. "De vil kompromittere levedygtigheden af ​​et betydeligt antal operatører. Operatører har ikke gearing og likviditet og bliver tvunget til at købe de fleste ejendomme tilbage. Det er meget svært at handle på seks måneder eller 12 måneder i regionale områder. I sidste ende vil det presse priserne ned. " 

Henviser til 18-måneders fristen for refusion af exitrettigheder, der for nylig trådte i kraft i Queensland og Syd Australien, siger Myers "vi har set en række operatører, der er under økonomisk press, og nogle er gået under".

Men adgang til kapital ser ikke ud til at være et problem i øjeblikket. Ifølge et øjebliksbillede af branchen fra Property Council of Australia i 2000 vil 2000 nye enheder om året være kommet på markedet ved udgangen af ​​2022. Aveo havde ikke et godt regnskabsår for 2019, men det klarede stadig mere end $ 50 millioner i overskud efter skat.

Branchen som helhed gør meget ud af at forsøge at forenkle og afmystificere

Ben Myers, administrerende direktør, Pensionering Living Council

I stedet for et loft på 42 dage på fortsatte gebyrer "kunne vi acceptere seks måneder," siger Myers. Og, tilføjer han, en potentiel anvendelse af seks eller 12 måneders tidsfrister kan virke. "Hvis det anvendes fremover, kan en operatør passende bevare kapitalen, så de har likviditet til tilbagekøbene," siger han.

I mellemtiden fokuserer pensionistlandsektoren på offentlig opfattelse.

"Branchen som helhed gør en stor indsats for at forsøge at forenkle og afmystificere", siger Myers.

"Det arbejder meget hårdt på at forbedre sit ry og tillid og tillid. Hvor godt kontrakterne forstås af de mennesker, der underskriver dem, er et stort spørgsmål, og vi har til formål at hæve rådgivningsniveauet til forbrugerne. Vi ønsker ikke, at forurettede børn skal håndtere tabet af en elsket såvel som den økonomiske situation, de har arvet. "

Besøg CHOICE Community forum for at dele dine tanker eller stille et spørgsmål.

Besøg CHOICE Community