Masser af plads til forbedringer for mæglere
Sidst opdateret: 6. maj 2015
Du tror, at en realkreditmægler ville jagte den mest passende boliglånsaftale, der er mulig for dig, når du stiller finansiering op til dit livs største køb. Det er jo ikke det, de får betalt for at gøre? Mens mange mæglere gør præcis det, kræver loven kun, at realkreditmæglere ikke foreslår et boliglån, der er uegnet til dine behov. Resultaterne af vores skyggebutik foreslår, at boligkøbere bør se nærmere på og kritisk på, hvad deres mæglere finder på.
Vi sendte fem boligkøbere til tre af de største realkreditmæglervirksomheder i Australien med en samlet markedsandel på tæt på 50% iflg. IBISWorld i 2014. Navnene er ikke ukendte:
- Aussie boliglån (ejet af CBA)
- Realkreditlån
- Australian Finance Group.
Vores prøve var lille, men vi fandt få eksempler på god praksis.
I stedet stødte vores låntagere på presset salgstaktik, upassende rådgivning, mangel på oplysning om provision og mersalg med lidt hensyn til risiko.
Læs mere om, hvordan vi vurderede mæglerne Sådan skygger vi for pantmæglere.
Hvad skal mæglere gøre?
Godt spørgsmål.
- Selvom der er forbrugerbeskyttelse i kreditreglerne, er der det intet udtrykkeligt krav for mæglere at arbejde i din bedste interesse.
- Realkreditmæglere kan ikke anbefale et lån, der er uegnet, og som kan forårsage økonomiske vanskeligheder, men deres anbefaling behøver ikke at være den bedste eller endda et godt boliglån for dig. For eksempel behøver lånet ikke at have en konkurrencedygtig rente.
- En realkreditmægler skal give dig en kreditguide der skitserer oplysninger om provisioner, de modtager, det långivere de kan arrangere finansiering med (långiverpanel) og hvor de skal hen, hvis du har en tvist med mægleren.
Mæglerne i vores undersøgelse viste masser af plads til forbedringer.
Problemer med boliglån rådgivning
For at være retfærdig kan realkreditmæglere hjælpe boligkøbere - især de første boligkøbere - med at navigere igennem de tætte tykkelser af boliglånemuligheder. Ikke underligt, at realkreditmæglere nu skriver godt halvdelen af alle nye boliglån. Mæglere kan matche dine behov med långiverens og hjælpe dig med at tyde panteansøgningsprocessen. Og gode mæglere ser sig selv som pædagoger og rådgivere, ikke kun sælgere. I vores skyggebutik fandt vi kun en mægler, der klarede sig godt i denne rolle. Vi fandt problemer med råd om boliglån eller kundeservice fra mindst en mægler i hvert af vores boliglånsscenarier:
- et lån til konstruktion af en ejendom
- -en første hjem køber
- refinansiering til en selvstændig entreprenør
- refinansiering for en ung familie
- en investering ejendom til et par, der havde betalt deres første hjem.
Problemerne omfattede:
- Rådgive en boligkøber, der ønskede at refinansiere sit boliglån og er i en usikker beskæftigelsessituation til at bruge egenkapitalen i sit hjem til at investere eller tage på ferie.
- En mægler skubber sin egen virksomheds produkt, selvom han erkender, at andre långivere tilbød et bedre lån.
- Et par, der ønskede at købe en investeringsejendom på $ 600.000, men blev rådet til at optage et lån på $ 1 mio. Med sikkerhed mod deres hjem.
Sådan vurderede de 15 mæglere ifølge vores ekspertpanel:
- Stakkels - syv
- Borderline - to
- Acceptabelt - tre
- Godt - en
- Blandet - en. Nogle eksperter syntes, at denne mægler havde gode pointer, men andre havde bekymringer.
- Ikke bedømt - en. Denne mægler rådede låntageren i den usikre beskæftigelsessituation til ikke at gøre noget, hvilket faktisk var et godt råd.
Scenarierne
Selvbyggeri
Peter* købte en jordblok i Sydney -området og er ved at begynde at bygge sit eget hjem. Han har brug for $ 550.000 og havde allerede forhåndsgodkendelse hos en långiver.
Han følte, at han blev udsat for pressalgstaktik fra AFG -mægleren. Der var ikke kun en stram tidslinje på tilbuddet, mægleren ville ikke mødes med ham, medmindre han var det vil underskrive en ansøgningsskema "Jeg ville faktisk ikke gå med denne mægler - jeg følte mig presset over det hele tid".
Mortgage Choice og Aussie -mæglerne spurgte ham om hans udgifter, men brugte derefter deres eget standardestimat i stedet. Bortset fra dette var Aussie -mægleren den bedste mægler i vores undersøgelse. Peter var imponeret over det skræddersyede råd, han modtog fra denne mægler - som at sikre, at han låner nok til at have råd til efterbehandling og landskabspleje. Peter kunne godt lide låneanbefalingerne fra Mortgage Choice -mægleren: "den aftale, han tilbød, er ret god."
| AFG | Aussie | Realkreditlån | |
|---|---|---|---|
| Boligkøberbedømmelse | 2.5 | 4.25 | 3.75 |
| Oplyste kommissioner? | Ingen | Ingen | Ja |
| Udlånerpanel oplyst? |
Ingen | Ja | Ja |
| Leveret kreditguide? | Ingen | Ja | Ja |
| Eksperters vurdering | Fattige | godt | Blandet |
| Eksperters kommentarer | "Synes, at mægleren ikke investerede nogen realtid i klienten, dårlig vejledning og forståelse for kundens overordnede ønsker." | "Der var en detaljeret diskussion af behov og mål." | "Opfyldte kundens behov, merværdi"; "Ingen hensyntagen til overkommelighed". |
Refinansiering: selvstændig
Carol* er en selvstændig entreprenør fra Victoria, der begyndte på fuld tid i begyndelsen af 2015 på en kontrakt på fire måneder. Hendes hus er 550.000 dollars værd, og hun har et lån på 180.000 dollars. Kun få långivere ville refinansiere sit lån, idet hun anførte hendes mangel på sikker indkomst som et problem.
På trods af dette foreslog hendes AFG -mægler, at hun brugte egenkapitalen i sit hjem til at investere i en eller endda yderligere to ejendomme, aktier eller måske en ferie. ”Jeg tror ikke, at mægleren virkelig forstod nok om min økonomiske situation og behov.
Aussie -mægleren bad hende i stedet om at holde op med refinansieringen indtil starten af hendes næste kontrakt. Men denne mægler foreslog også, at hun var i stand til at optage et lån på næsten det dobbelte af det beløb, hun ønskede.
Nogle gode råd i dette scenario var fra Mortgage Choice -mægleren. Han fortalte Carol, at han ikke troede, at långivere ville refinansiere hendes lån og bad hende komme tilbage, efter at hun havde haft 12 måneders kontinuerlig indkomst. Han sagde, at hendes nuværende lån er konkurrencedygtigt, så hun "bør ikke miste søvn over det".
| AFG | Aussie | Realkreditlån | |
|---|---|---|---|
| Boligkøberbedømmelse | 2.7 | 4 | NA |
| Oplyste kommissioner? | Ja | Ja | NA |
| Udlånerpanel oplyst? | Ingen | Ja | NA |
| Leveret kreditguide? | Ja | Ja | NA |
| Eksperters vurdering | Fattige | Acceptabelt | NA |
| Eksperters kommentarer | "Dette er et eksempel på upassende mersalg uden reel hensyntagen til risiko" | "Det er uklart, hvordan den maksimale låneevne blev beregnet." | "Det var godt at se en mægler give råd om ikke at gøre noget, når dette er det rigtige råd." |
Første hjem
Jane* bor og arbejder i et regionalt område og ønsker at købe en enhed på 350.000 dollar i sin nærmeste hovedstad, først som en investering og senere som et første hjem. Hun har kun et depositum på 10%.
Hendes Aussie -mægler virkede kyndig og foreslog, at hun holdt op med at købe, indtil hun havde et større depositum, som hun besluttede var et godt råd. Men han forsøgte at styre hende til hans virksomheds produkt. ”Jeg er lidt bekymret over upartiskheden ved at promovere Aussie boliglån og anbefaler ikke ING eller Suncorp (som han havde indrømmet generelt tilbudt billigere lån). "
Efter Janes mening var hendes Mortgage Choice -mægler upålidelig og gav ikke produktanbefalinger. Selvom AFG også virkede kyndig, ville hun haste hende ind i en forhåndsgodkendelse, før han overhovedet diskuterede specifikke lån.
| AFG | Aussie | Realkreditlån | |
|---|---|---|---|
| Boligkøberbedømmelse |
3 | 4 | 2.75 |
| Oplyste kommissioner? |
Ingen | Ingen | Ingen |
| Udlånerpanel oplyst? |
Ingen | Ingen | Ingen |
| Leveret kreditguide? |
Ja | Ingen | Ingen |
| Eksperters vurdering |
Borderline | Acceptabelt | Fattige |
| Eksperters kommentarer | "syntes at have til hensigt at styre den potentielle låntager til en bank" | "synes ikke helt upartisk ved hjælp af kommentarer og styring mod Aussie -produkt" | "ikke har opfyldt kundens behov" |
Refinansiering: Ung familie
Corinna* og Thomas* bor i Queensland, har en to-årig søn og venter en baby. De ejer et hus til en værdi af $ 425.000 og vil refinansiere et lån på $ 340.000. Fleksibilitet og adgang til ekstra tilbagebetalinger er vigtige for dem.
De følte, at ingen af de tre mæglere rent faktisk opfyldte deres behov. "Næste gang vil jeg lave en aftale om at tale personligt med repræsentanter for tre långivere og bringe al min dokumentation med mig," siger Corinna. "Jeg vender ikke tilbage til en mægler, fordi de enten undlader at tilbyde produkter i min bedste interesse eller i deres evne til at levere præcis og rettidig service til deres kunder."
| AFG | Aussie | Realkreditlån | |
|---|---|---|---|
| Boligkøberbedømmelse |
1 | 1.5 | 3 |
| Oplyste kommissioner? |
Ingen | Ja | Ja |
| Udlånerpanel oplyst? |
Ingen | Ingen | Ingen |
| Leveret kreditguide? |
Ingen | Ingen | Ingen |
| Eksperters vurdering |
Fattige | Fattige | Fattige |
| Eksperters kommentarer | "Ægte kommunikationsproblemer mellem mægleren og forbrugeren." | "Overvejede ikke nogen reel overvejelse om at skræddersy lånet til den potentielle låntagers behov." | "Manglede inden for området med at levere en løsning til klienten." |
Hus betalte sig, investerer nu i ejendom
Emma* og Paul* har betalt deres hus på 1,2 mio. Dollar i Sydney og vil investere i en investeringsejendom på 600.000 dollars. De planlægger at foretage ekstra tilbagebetalinger.
Både Aussie- og Mortgage Choice -mæglerne anbefalede, at de forlod deres eksisterende (men afbetalte) lån på over $ 400.000 åbner og optager et ekstra lån på $ 600.000: et samlet lån på mere end $ 1 mio. Sikret på deres hjem.
I mellemtiden overvejede AFG -mægleren ikke deres behov.
| AFG | Aussie | Realkreditlån | |
|---|---|---|---|
| Boligkøberbedømmelse | 2.75 | 3.25 | 3.75 |
| Oplyste kommissioner? |
Ingen | Ingen | Ingen |
| Udlånerpanel oplyst? |
Ingen | Ingen | Ingen |
| Leveret kreditguide? |
Ingen | Ja | Ingen |
| Eksperters vurdering |
Borderline | Acceptabelt | Fattige |
| Eksperters kommentarer | "Overvejede ikke den potentielle låntagers behov og mål tilstrækkeligt." | "Det faktum, at han ville have klienten til at låne $ 1 million, var et chok." | "Foreslog forbrugeren at arrangere et nyt lån på $ 600.000 og beholde den eksisterende kreditfacilitet på $ 460.000." |
Lax regler
CHOICE spurgte professor Kevin Jameson, leder af Institut for Anvendt Finans og Aktuarstudier kl Macquarie University, for at se på resultaterne af vores undersøgelse. Han var ikke imponeret over nogle af de mæglere, vi skyggehandlede.
”Mit overordnede indtryk var, at det for ofte ikke var en proces drevet af at give gode råd. Det opstår som en proces, hvor ansøgeren forsynes med (eller sælges videre til), hvad de tror, de ønsker eller har brug for, "sagde Jameson.
"Det kan meget vel være denne branches karakter - produktsalg frem for rådgivning. Det skal imidlertid anerkendes, som i finansiel planlægning, er dette ikke altid i klientens interesse. "
”Det er meget betydningsfulde økonomiske beslutninger med alvorlige konsekvenser, hvis de går galt. Der er en balance mellem forbrugeransvar og retten til at træffe økonomiske beslutninger, og behovet for at mægleren giver ansvarlig individuel rådgivning. Uanset manglerne inden for finansiel rådgivning, så anerkender i det mindste rammerne der. På dette område virker rammen meget svagere. "
I forhold til finansielle rådgiverforordninger er kravene til realkreditmæglere langt mindre strenge. Og reglerne er åbne for fortolkning i mange tilfælde, for eksempel:
- Det er ikke klart angivet på hvilket tidspunkt provisioner eller omfanget af långiverpanelet skal oplyses.
Mæglere i undersøgelsen fejler bedste praksis
Mange af de mæglere, vi skyggehandlede, mislykkedes med bedste praksis, når det kom til afsløring. Vores låntagere spurgte bevidst ikke om provisioner og långiverpanelet; vi ønskede at finde ud af, hvor mange mæglere, der ville give disse oplysninger uforudsigeligt. Meget få, viste det sig. Kun to forklarede, at de modtager provisioner, og hvilke långivere de beskæftiger sig med.
Mens nogle gav i det mindste nogle oplysninger om provisioner eller långiverpanelet, og nogle leverede deres kreditguide, mener vi, at fuldstændig og ærlig oplysning bør gives ved starten af enhver rådgivning behandle. Selvom det ikke er i strid med reglerne kun at levere det senere i processen, er afsløring afgørende for en boligkøbers evne til at træffe en informeret beslutning.
Hvis du f.eks. Rådes til at låne mere, end du har brug for, er detaljerede oplysninger om provisioner vigtige:
- På et lån på 400.000 dollar med NAB kan forhåndskommissionen være 2600 dollar.
- På et lån på $ 600.000 hos NAB kan den forudgående provision være $ 3900.
Samt lånets størrelse (og hvor meget af det låntagerne egentlig skylder), faktorer som f.eks långiver og lånetype kan gøre en reel forskel i mængden af provision, en mægler modtager. Se vores rapport om, hvordan du får bedst ud af din realkreditmægler.
VALG -dom
Vores skyggebutik fandt mange eksempler på dårlig praksis, der tyder på, at forbrugerne skal være på vagt over for de oplysninger, som mæglere giver.
- Forvent ikke, at et lån er overkommeligt, bare fordi en mægler fortæller dig, at det er; lav et budget og sørg for, at du har råd til tilbagebetalingerne, selvom renten stiger med 3%.
- Hold dig væk fra enhver mægler, der presser dig til at underskrive noget, før du har modtaget fuld og tilstrækkelig information om dine muligheder.
- Vær opmærksom på, at forskellige former for lån (større lån eller rentelån) eller långivere typisk betaler mæglere højere provisioner.
- Ved, at ethvert lån, der anbefales af en mægler, ikke er forpligtet til at være det bedst mulige lån for dig. Det kan betale sig at teste konkurrenceevnen for lån anbefalet af mæglere mod uafhængige kilder som CANSTAR eller Flongle.
- Stil detaljerede spørgsmål om mæglerens, mæglerpanelets, erhvervserfaringers foretrukne långiveres erhvervserfaring, provisionstrukturer og beløb.
* Navne ændret.