Den 'bedste rente' told for realkreditmæglere
Sidst opdateret: 14. december 2018
Australierne bruger realkreditmæglere til at guide dem gennem det, der ofte er en af livets mest betydningsfulde økonomiske beslutninger - at købe et hjem.
At få et dårligt lån, selvom du har råd til at betale det, kan have betydelige økonomiske konsekvenser - det kan betyde, at du betaler titusinder eller endda hundredtusindvis af dollars mere i løbet af en pant.
I denne artikel:
- "Ikke uegnede" lån
- Uopfyldte løfter
- Mægler eller sælger?
- Sandheden om realkreditmæglere
- Det er tid til at afslutte modstridende vederlag
"Ikke uegnede" lån
Lige nu har en realkreditmægler en juridisk forpligtelse til at arrangere et "ikke uegnet" lån.
Ikke et godt lån. Ikke det bedste lån. Bare "ikke uegnet" - noget du har råd til at betale.
CHOICE mener, at mæglere skal holdes til en højere standard.
De bør lovligt være forpligtet til at handle i forbrugernes interesse og arrangere det bedste lån af kvalitet for hver person, de ser.
Uopfyldte løfter
Kunder får regelmæssigt tro på, at en realkreditmægler vil passe på dem.
Reklame for realkreditmæglerservice hævder, at mæglere vil finde kunderne en god kvalitet eller endda det bedste lån.
Vi foretog en kort gennemgang af onlinekrav fra realkreditmæglere. De omfattede:
- "... hjælpe dig med at finde det perfekte boliglån "
- "Spar tid og få specialisthjælp til at finde det bedste boliglån"
- "... har erfaring med at få vores kunder det bedste tilbud på markedet".
I alle disse krav er der en implikation af, at mæglere handler for kunden og vil hjælpe dem med at få et lån af god kvalitet - eller endda det 'perfekte' baseret på deres individuelle behov.
Det er ikke nogen overraskelse, at forbrugerne tror, at mæglere vil handle i deres interesser.
Det, der er nødvendigt, er en håndgribelig, juridisk forpligtelse til at få mæglere til at leve op til deres løfter
Det, der er nødvendigt, er en håndgribelig, juridisk forpligtelse til at få mæglere til at leve op til de løfter, de allerede giver deres kunder.
Mægler eller sælger?
Bankens kongelige kommission har vist, at långivere ser realkreditmæglere som sælgere for at sælge deres egne produkter.
For at blive akkrediteret kræver Commonwealth Bank, at en realkreditmægler skal sælge et bestemt antal CBA -realkreditlån.
En pligt til 'bedste interesse' vil sikre, at forbrugerne har ro i sindet, at det pant, de er solgt er faktisk i deres bedste interesse, og ikke bare solgt til dem for at opretholde en mæglers akkreditering.
I januar 2018 undersøgte CHOICE mere end 3000 kampagnesupportere der delte deres erfaringer med finanssektoren.
En tilhænger delte sin erfaring med en realkreditmægler:
"Mægleren gav mig et lån i [the] Commonwealth Bank og oplyste ikke, at banken havde en interesse i Aussie Home Loans. Det var frustrerende at finde ud af år senere, at der måske var en bedre aftale derude for mig.
”Mægleren pressede mig også til at låne mere. Han tilbød mig at låne mere end det dobbelte af, hvad jeg ville.
"Jeg holdt fast og købte kun det, jeg havde behageligt råd til, men det ville være let at tage deres ord for det og gå til et højere lån uden at tænke på konsekvenserne."
Relaterede: Er du blevet svigtet af din bank eller finansielle tjeneste? Deltag i vores kampagne til ordne bankerne.
Sandheden om realkreditmæglere
ASIC foretog en gennemgang af realkreditmæglere i 2017 og fandt ud af, at mæglere ikke tilskynder til konkurrence og ikke får deres kunder til en bedre pris.
På trods af branchens påstande om, at realkreditmæglere shopper rundt og bruger en række långivere, fandt rapporten, at de i gennemsnit sender 80% af lånene til kun fire foretrukne långivere.
I 2015 lavede CHOICE et skydebutik af realkreditmæglere. Vi sendte fem kunder til hver tre mæglere for at spørge om at få et boliglån.
Vi fandt:
- Risikofyldt forslag til lån: En mægler rådede en husejer, der ville refinansiere sit boliglån, men var i en usikker beskæftigelsessituation, til at bruge egenkapitalen i sit hjem til at investere i en ny ejendom eller tage på ferie. En anden mægler rådede et par til at låne $ 1 million mod deres hjem, da de kun havde brug for $ 600.000 for at købe en investeringsejendom.
- Anbefalinger var ikke altid baseret på kvalitet: En mægler skubbede sin egen virksomheds produkt, selvom han erkendte, at andre långivere tilbød et billigere lån.
- Dårlig oplysning: Kun to af de femten mæglere forklarede (uden at blive bedt om det), at de modtog provisioner, og hvilke långivere de beskæftiger sig med.
- Lidt diskussion af langsigtet risiko: Ingen mægler havde en samtale om kundens betalingsevne, hvis renten stiger.
Det er på tide at afslutte modstridende vederlag
I år har bankens kongelige kommission undersøgt realkreditmæglerindustrien, herunder den virkning, provisioner har på forseelser.
Delårsrapporten konkluderede, at "det er imidlertid klart, at værdi- og volumenbaseret vederlag til formidlere i boliglånet industrien har været en vigtig bidragyder til forseelser og adfærd, der ikke opfylder fællesskabets standarder og forventninger og dårlige kunder resultater. "
Provisioner i realkreditmæglerindustrien skal forbydes
Det, der også er klart, er løsningen. Provisioner i realkreditmæglerindustrien skal forbydes.
Realkreditmæglere bør opkræve et fast 'gebyr for service' for enhver rådgivning, de giver til forbrugerne. Den nuværende kommissionsstruktur skaber en række perverse effekter, herunder tilskyndelse af låntagere til at tage et større lån end nødvendigt, og minimere skift.
Ved at forbyde modstridende vederlag og indføre en pligt til 'bedste interesser' vil kunderne have ro i sindet om, at det pant, de sælger, virkelig er i deres bedste interesse.
Det vil få mæglere til at leve op til deres påstande om, at de finder dig "det perfekte boliglån".