Blandede beskeder
Hvis du kiggede på Sydney Morning Herald -webstedet den 3. september 2011, er du muligvis stødt på denne artikel: 'Forårsejendomssæsonen startede ikke godt'.
Men selvom nyhederne kan virke dårlige for potentielle hussælgere, skal du ikke bekymre dig, for som en anden overskrift på samme dag proklamerer: 'Forårsejendomsmarkedet ville blomstre sent'. Ifølge endnu en artikel skal du skynde dig og "springe i aktion"at" slå det sæsonmæssige jag og sætte dit hus tidligt på markedet ".
Endnu en artikel beroliger købere - det er "jagtsæson... hvis du ønsker at købe en ny enhed, er dette forår en god tid... [det] bliver det bedste tidspunkt at købe for de sidste par år og i en overskuelig fremtid ".
Artiklerne er modstridende: Hvis du køber, skal du komme hurtigt ind, fordi markedet er svagt, og du ikke vil se priser som disse igen. Hvis du sælger, er det tid nu!
Men hvordan kan begge være sande?
"Det er en komplet myte, der er slet ingen tegn på det," siger Terry Ryder, klummeskribent med
Australieren og tidligere ejendomsredaktør for Brisbane's Kurerpost. ”Faktisk var foråret den værste tid på året at sælge. Men folk tror på det, fordi de bliver ved med at høre det. Nu får du mange mennesker til at sætte deres huse på markedet, og du finder aldrig noget af det udfordret i aviserne. ""Annoncebudgetter påvirker redaktionen," siger Ryder. "Der er meget lidt eller ingen kontrol af journalister, når de modtager pressemeddelelser fra branchen - enten udviklerlobbyen eller ejendomsmæglere. Det meste af det, der er skrevet om fast ejendom, er en meget tynd omskrivning fra pressemeddelelser. "
Alan Smith (ikke hans rigtige navn), en tidligere manager i Australiens største samfundsavisgruppe, News Ltd-ejet Cumberland Courier Newspapers, er enig i, at "redaktionelt" i ejendomsafsnit online og off aldrig bør tages for givet.
Hvem betaler for ejendomsafsnittet?
"Det er en kommerciel sektion i en avis," siger Smith. "Ejendomsmarkedet fungerer ud fra, at de mennesker, der annoncerer deres ejendomme, betaler for den sektion. Selvom redaktionen ikke nødvendigvis er betalt, er det et symbiotisk forhold, hvor onlinetjenesten vil sige 'jeg har fik denne procentdel af plads til redaktionelt, send noget til mig ', og hvis det er godt nok, vil det blive offentliggjort.
"Ejendomsjournalister vil tage et fad af guff fra ejendomsbranchen hver dag. Journos kan umuligt selv skrive et kommercielt afsnit, så de vil stole på oplysninger fra branchen. "
En veteranindustriens insider og nuværende ejendomsmægler (som valgte at gå uden navn) er chokerede over, at folk stadig synes, at ejendomspressen er en troværdig kilde til information.
"Det rokker ved mig, at folk stadig læser [aviser] med forventning om, at de får ejendomsrådgivning," siger han. ”Det er et lignende princip for at få marketingmateriale i din brevkasse. Det er meget sjældent et dårligt tidspunkt at købe eller sælge, det er altid 'købere, der ønsker mere ejendom - kontakt os nu'. "
Ejerinteresser
Aviserne er fulde af ejendoms succeshistorier. Men hvem står egentlig bag de ofte citerede "første boligkøbere"?
EN historie udgivet i Kurerposten i 2011 henviste til oversvømmelsesskadede ejendomme, der ramte markedet. Ejendomsredaktør Michelle Hele skrev om en potentiel køber, James Freudigmann, der var "uberørt af oversvømmelsesskader".
Hvad Hele ikke oplyste er, at Freudigmann er Queensland -direktør for ejendomsrådgivningsfirmaet Capital 360. Ifølge virksomhedens websted bruger Freudigmann sin "omfattende viden [om ejendom]" til at "overgå sine kunders forventninger".
Da CHOICE kontaktede Hele for en kommentar, fortalte hun os, at "denne historie handlede om potentielle købere af en oversvømmet ejendom og hr. Freudigmanns erklærede hensigt om at bo i det, ikke hvad hans virksomhed måtte være".
En lignende artikel, 'Deluged Brisbane huser den billigste af hovedstæderne', udgivet i Australieren i april 2011 udtalte: "For Brisbane potentielle boligkøber Laura Kavanagh har de lave priser givet en fantastisk mulighed. Fru Kavanagh og andre købere sagde, at tvivlen om fremtidige renteniveauer ikke rigtig var en stor faktor i deres beslutning om at komme ind på markedet. 'Jeg tror ikke, de vil gå op, men selvom de gjorde det, er det stadig et godt tidspunkt at komme ind på markedet,' sagde hun. "
Det faktum, at Kavanagh er agent hos Place Real Estate, et af de største bureauer, der opererer i Brisbane, oplyses ikke.
Andrew Fraser, artiklens forfatter, bebrejdede dette på en stram deadline. "Historien er baseret på en rapport, der sagde, at Adelaide -priserne steg, mens Brisbane -priserne faldt. Jeg blev bedt kl. 16 om hurtigt at finde en huskøber til historien, så jeg kontaktede en ejendomsmægler. Personen, de fandt mig, arbejdede på bureauet, men var også en huskøber. "
”Jeg ville have lagt ind, at hun var ejendomsmægler, men jeg syntes ikke, det var vigtigt, fordi hun var derinde som køber. Og historien handlede ikke om hende... henvisningen til hende er i de sidste tre afsnit. "
Manglende oplysning
Skikken med ikke at afsløre interesser i disse 'hverdagslige' mænd og kvinder er udbredt. Makrovirksomhed, en blog med alternative synspunkter om investeringer, har afdækket praksis på en række andre aviser, herunder:
- Kureren (Ballarat),
- Australieren,
- The Daily Telegraph (Sydney),
- Kurerposten (Brisbane) og
- Adelaide nu (Adelaide -annoncørens websted).
Fakta eller fiktion?
"Forbrugeren ved, når de læser et kommercielt afsnit af publikationen - det være sig sundhed, biler eller fast ejendom - at det er reklamemæssigt," siger Smith. ”Du lægger hårde nyheder foran i avisen. Det er latterligt at tro, at kommercielle sektioner ville være upartiske! Hvis du skulle [have en upartisk sektion], ville ingen ejendomsmægler indsende noget redaktionelt. "
"Folk tror på det, de læser i aviserne," siger Ryder. "Hvis du gentager løgnen ofte nok, vil folk acceptere det som sandheden. Ofte er folk ikke engang klar over, hvor deres holdninger kommer fra - de absorberer bare medieholdninger, fordi de er der hver dag, og de vil gentage misforståelser som fakta. "
Spiller favoritter
Debuten af et nyt hårklipp er normalt ikke nyhedsværdigt - medmindre du selvfølgelig er en berømthed som Jennifer Aniston, Natalie Portman, Brad Pitt eller Anthony Toop. "Anthony hvem?" kan du spørge.
"Flyt over David Hasselhoff, Sydaustralien har sin egen cykling, blæsebølgede bloke, der sætter tunger," proklamerede avis Adelaide nu den 26. juni 2011. "Efter seks måneders pause fra sit rene, udøvende liv som chef for Toop & Toop Real Estate, er Anthony Toop vendt tilbage til byen med et hoved med flydende hår, hvilket gør ham næsten ikke til at genkende."
Og dette er på ingen måde en engang. Så hvorfor er det, at et nyt hårklipp eller en ejendomsmægler fødselsdag er der nyheder i en storbyavis? Du behøver kun at kigge på bagsiderne for at finde ud af det, siger Angelo Karantonis, ejendomsekspert og lektor ved School of the Built Environment, University of Technology Sydney.
"Bemærk navnene på de agenter og bureauer, de refererer til. Så tag et kig på annoncerne bagest-dem, der reklamerer meget, er dem, der får opskrivningerne, «siger Karantonis. "Hvis Joe Bloggs Real Estate annoncerer en kvart side en gang i en blå måne, bliver han ikke redaktionel."
En tidligere ejendomsmægler fortæller os: "Det plejede at frustrere mig... de havde en præference for dem, der annoncerede mere frem for de forskellige aviser. "
Virkningen af disse tilsyneladende harmløse profiler er kraftfuld. Efter alt, hvem ville du bede om at sælge dit hus? "Det ville instinktivt være en, du har set i avisen hele tiden, fordi han virker som en aktiv person. Du ville ikke gå til Joe Bloggs - hvilket håb har han? Succes avler succes, «siger Karantonis.
Fordele ved handelen
Der er andre fordele ved avisreklame, hvis du er ejendomsmægler. CHOICE har lært, at Melbourne Alderen avisen finansierer en årlig oversøisk rejse for agenter, der opfylder bestemte salgsmål.
"Vi driver et incitamentsprogram, hvoraf en del er en rejse til udlandet, og vi har kørt det i en årrække," bekræfter Tony Blamey, general manager for fast ejendom i Fairfax. "Men det drives af den kommercielle del af organisationen, ikke af den redaktionelle sektion... [Ejendomsmæglere] tilmelder sig programmet, og det er baseret på en virksomhedsreklame. Det er en mulighed for netværk, og der er en række aktiviteter. "
Men hr. Ryder siger, at det ikke er andet end en freebie. ”Der er forskellige tilbageslag. Papirerne har i lang tid betalt bonusser til bureauerne for deres annoncering, nogle gange i form af frynsegoder som oversøiske junkets. Ironien er, at agenterne ikke bruger deres egne penge på reklamen, de bruger sælgers penge. Det er en stor rort, der har eksisteret i lang tid, «siger Ryder.
Ikke plads til kritik
Forholdet mellem medier og fast ejendom er tilsyneladende i nogle tilfælde så hyggeligt, at der bliver holdt store forbrugere glad for enhver pris - også selvom det betyder at tvinge journalister til at tåle stregen eller afvise konkurrenters reklame dollars.
Terry Ryder siger, at han sagde op Kurerposten i slutningen af 1990'erne, fordi han ikke var i stand til at skrive frit uden at blive dikteret af ejendomsbranchen. Han siger, at en af hans artikler, der kritiserede auktionsprocessen, modtog klager på højt niveau fra ejendomsbranchen, som gik direkte til seniorerne på avisen.
”Jeg ved ved at tale med journalister gennem årene, at de føler sig begrænsede. De ved, at de vil miste deres job, hvis de ikke tåler stregen, så de skriver ikke noget hårdt kritisk over for branchen, hvilket er en stor skam ud fra forbrugerens synspunkt, «siger Ryder.
Ugunstig reklame forbudt
Neil Jenman tilbragte et årti med at arbejde som ejendomsmægler, inden han vendte sig til offentlige taler og udgav bøger om etik i fast ejendom.
"I 10 år har de lokale aviser ikke tilladt mig at annoncere for mine bøger," siger han. "Cumberland, News Ltd, Leader -aviserne i Victoria og Quest i Brisbane har direkte forbudt mig."
Nok har CHOICE set en kopi af et notat sendt til alle filialchefer og ejendomssalgskonsulenter af Cumberland Aviser, der siger: "Vær på udkig efter ethvert forsøg på at annoncere for [Jenmans] bog Ejendomsfejl anbragt til offentliggørelse... alle annoncer, der promoverer denne publikation, accepteres ikke til offentliggørelse i nogen Cumberland -avis. "
Alan Smith indrømmer at være en af arkitekterne i dette notat. "Den opfattelse, vi havde dengang, var, at vi skulle være forsigtige med hans materiale, fordi det bare var opsigtsvækkende overskriftstyper for at promovere sit eget mærke. Vi nægtede ikke at annoncere bøgerne fuldstændigt. Det var det første råd, men vi tog gerne disse annoncer i de generelle nyheder, bare ikke i ejendomsafsnittet. "
Greg Cooper fra Cooper Newman Real Estate i Burwood, Victoria, fik også afvist sin annonce, denne gang af Melbourne Whitehorse -leder avis den 2. september 2011. Grunden? Sælgere er ofte kontraktmæssigt forpligtet til at godtgøre ejendomsmæglere for reklame, uanset om en ejendom sælger. Cooper, der er akkrediteret af Neil Jenman, tilbød at betale regningen og udtalte: "Fanget med en reklameregning og intet salg? Tal med os om en løsning. "
"De troede, at læserne kunne se disse ord som en negativ mod reklame," siger Cooper. "To timer før deadline sagde de, at de ville køre det, forudsat at vi fjernede ordene, hvilket jeg nægtede. Mange af vores annoncer er blevet blokeret. Jeg vil sige, at det sandsynligvis var andre agenter, der klagede. Det er fordi de har mere reklame. "
Whitehorse -leder bekræftet over for CHOICE, at annoncen ikke kunne køres, medmindre Cooper accepterede at fjerne referencen til annonceringsomkostninger.