Omvendt realkreditlån, hjemvendelsesordninger og SMSF'er

Home equity frigivelsesprodukter

Der mangler ikke markedsføring derude med det formål at overbevise ældre australiere om at tjene penge på deres egenkapital. Det kan være en levedygtig mulighed, men kun hvis du skal låne et engangsbeløb til en nødvendig renovering, en kritisk medicinsk behandling eller en lignende engangsudgift.

Lån mod dit hjem for at hjælpe med at afbalancere dit personlige budget eller finansiere en rejse rundt om i verden ikke en god idé - et punkt, der generelt ikke fremhæves af de virksomheder, der markedsfører egenkapital Produkter. Du vil potentielt give væk gården til gengæld for en hurtig økonomisk løsning.

For kontantfattige australske boligejere kan markedsføringen af ​​egenkapitalprodukter være svært at modstå, men det giver sandsynligvis mere mening at reducere omkostninger og nedskære i stedet for at sætte dit største aktiv på spil.

Generelt er der to typer home equity -frigivelsesprodukter, og sådan fungerer de:

Omvendt realkreditlån

Med et omvendt realkreditlån bruger du egenkapitalen i dit hjem som sikkerhed for at låne penge og derefter tilbagebetale lånet (plus renter og gebyrer), når du sælger dit hjem eller dør, alt efter hvad der kommer først. Det er en potentiel tikkende tidsbombe, fordi du ikke skal foretage tilbagebetalinger, før en af ​​disse begivenheder indtræffer - så det endelige tilbagebetalingsbeløb kan være enormt afhængigt af, hvor meget du har lånt.

Det beløb, du kan låne, spænder fra 15 til 20% af værdien af ​​dit hjem, hvis du er omkring 60, til 25–35%, hvis du er 70-noget, og du kan modtage pengene i et engangsbeløb, som månedlige betalinger, en kreditlinje eller en kombination af alle tre.

Negativ egenkapital

Omvendte realkreditlån er ikke så farlige, som de var engang, da du ikke længere kan ende med at skylde mere, end dit hjem er værd. Beskyttelse mod 'negativ egenkapital' trådte i kraft i 2012, men lovgivningen gælder kun, hvis du tog et omvendt realkreditlån efter 18. september 2012.

Hvis du tog et omvendt realkreditlån før da, skal du kontrollere din kontrakt for at se, om der er negativ egenkapitalbeskyttelse. Det vil det sandsynligvis gøre, hvis du lånte fra et medlem af Senior Australians Equity Release Association of Lenders (SEQUAL), hvis medlemmer har forpligtet sig til at forhindre, at negative egenkapitalsituationer opstår i henhold til deres vilkår kontrakter.

De nye beskyttelser var længe forsinket, og det at de blev nødvendige giver en fornemmelse af, hvor farlige omvendte realkreditlån kan være.

Det er stadig let at komme i problemer, hvis du tager et omvendt realkreditlån af den forkerte grund.

Problemet med omvendte realkreditlån er ikke svært at få hovedet omkring - renterne er højere end standard boliglånsrenter, og de sammensættes over tid. Det betyder, at renterne løbende lægges til det beløb, du skal betale tilbage, når du sælger dit hjem. Dette adskiller sig fra et almindeligt realkreditlån, hvor du afbetaler lånet og renterne undervejs. Den endelige regning med et omvendt realkreditlån - det oprindelige lånebeløb plus alle de gebyrer og renter, der er tilføjet - kan være et stort beløb.

Et eksempel

Hvis du optog et engangsbeløb på $ 50.000 som et omvendt realkreditlån med 10% rente i en alder af 60 år, skylder du $ 232.000, når du er 75 og $ 1.041.000, når du er 90, da renterne akkumuleres (forudsat et etableringsgebyr på $ 1200 og en løbende $ 9 månedligt betaling).*

Kort sagt kan lånet let æde al egenkapitalen i dit hjem tilbage, så du ikke har noget, når det er tid til at betale piperen.

Andre ting at bekymre sig om ved omvendt realkreditlån:

• Din pensionsberettigelse kan blive påvirket, da du har flere penge ved hånden.
• Enhver, der bor i huset sammen med dig, men ikke er ejer, skal muligvis flytte ud, hvis du dør, afhængigt af vilkårene i lånekontrakten.

*Kilde: ASIC

Hjemvendelse ordninger

Hjemvendelse er, når du sælger en del af egenkapitalen i dit hjem til en rabat og fortsætter med at bo der. Når huset sælges, modtager udbyderen af ​​hjemvendelsesordning værdien af ​​andelen af ​​egenkapital, det oprindeligt købte, til løbende priser.

Tilbagebetalingsordninger til hjemmet er en endnu dicere udsigt end et omvendt realkreditlån i de forkerte hænder, hvilket siger noget. Kort sagt er der stor sandsynlighed for, at udbyderen af ​​hjemvendte ordninger får meget mere for sit del af egenkapitalen på sporet, end den oprindeligt betalte for den - og du går glip af forskel.

Afhængigt af tilstanden på boligmarkedet, når det endelige salg går igennem, kan det betyde at tabe en stor del af den ultimative værdi af den del af dit hjem, du solgte til hjemvendelsesordningen udbyder. Jo yngre tilbageførselskunden - og jo længere udbyderen skal vente på udbetalingen - jo større er det potentielle tab. Hvis du er 60, vil det engangsbeløb, du modtager, når du sælger en del af dit hus, blive diskonteret med en markant skarpere sats, end hvis du er 80.

Hjemvendelse i Australien

Det er ikke tilfældigt, at hjemvendelsesordninger kun er tilgængelige i visse dele af Sydney og Melbourne, hvor boligpriserne historisk set er steget. Husejere i disse postnumre kan finde sig selv rig på aktiver, men pengestramme, når leveomkostningerne stiger-og dermed blive en potentiel kunde for udbydere af hjemvendelsesordninger.

I øjeblikket er der kun én udbyder af hjemvendelse i Australien - Homesafe Solutions. Da vi undersøgte virksomheden tilbage i 2011, gjorde vi opmærksom på, at mediane boligpriser i Australien steg med 147% mellem 2001 og 2011 - og den generelle tendens er bestemt fortsat siden 2011. Boligpriserne i Sydney og Melbourne steg henholdsvis 19,9% og 9,9% mellem september 2014 og september 2015.

Et eksempel

Ved stigningen fra 2001 til 2011 ville et hjem til en værdi af $ 1 million i 2011 være $ 2,47 millioner værd i 2021. Så hvis du havde solgt halvdelen af ​​egenkapitalen (forudsat at hjemmet var pantfrit) til en udbyder af hjemvendelsesordninger i 2011 for $ 350.000 (30% rabat på $ 500.000), vil din $ 350.000 ville være 1.235.000 dollar værd, hvis tendensen fortsatte, og huset blev solgt i 2021-et pænt overskud til hjemvendelsesvirksomheden og et mindre end klogt økonomisk skridt til husejer.

Selvfølgelig ville et tab på 70%-plus være et ekstremt tilfælde, og tallene i ethvert vejledende scenario kan ændre sig afhængigt af ejendomsprisernes fremtid og aftalens vilkår. Pointen er, at du sandsynligvis vil sælge din egenkapital til en billig penge, hvis du tager en hjemvendelsesordning.

Andre ting at bekymre sig om med hjemvendelsesordninger:

• Hjemvendelsesordninger er komplicerede, så det kan være svært at vide præcis, hvad du går ind til, og hvordan visse bestemmelser i kontrakt vil spille ud - især hvis du vil renovere dit hjem efter underskrivelsen af ​​aftalen eller skal sælge tidligere end forventet.
• Som med omvendte realkreditlån kan din pensionsberettigelse blive påvirket, da du vil have flere penge til rådighed.

Mere om boliglån

• Sådan vælger du det rigtige boliglån
• ASIC strammer ned på risikofyldte boliglån
• Negativ gearing

Selvstyret superannuation

Ideen med en selvstyret superfond (SMSF) er, at du tager en praktisk tilgang til din pensionskonto og påtager dig ansvaret for fondens resultater.

Pas på finansielle rådgivere eller marketingkampagner, der opfordrer dig til at tage ansvar for din egen superkonto og få det til at lyde som en tur i parken. En SMSF kan potentielt være et godt træk, men kun hvis du har betydelig økonomisk ekspertise, et minimum på $ 200.000 at arbejde med, og den tid det tager at være en god, hands-on money manager.

Du er alene

At tage tøjlerne på din pensionsopsparing sætter dig i førersædet, men det gør dig også ansvarlig for, hvad der sker med investeringerne - selvom du følger en andens råd. Og det betyder, at du ikke har adgang til Superannuation Complaints Tribunal, en gratis og uafhængig tvistbilæggelsestjeneste, der er tilgængelig for traditionelle detail- eller branchefondmedlemmer.

En SMSF kan have op til fire medlemmer (eller forvaltere), som sandsynligvis vil være familiemedlemmer eller forretningsforbindelser. Hvis en af ​​dem gør noget til skade for fonden, er du alene, selvom der er tale om svindel. Med detail- og branchefonde er du berettiget til kompensation i henhold til lov om efterløn i tilfælde af bedrageri eller tyveri.

Bekymringer

Markedsføringen af ​​SMSF er på bekymringslisten hos COTA Australia (Council on the Aging), en organisation, der søger at fremme og beskytte ældre australieres interesser.

"Vi er meget bekymrede over markedsføringen omkring oprettelse af din egen selvforvaltede superfond," sagde COTA-administrerende direktør Ian Yates til os. "Beskeden er 'bare rolig, vi passer på det', men der er ikke omtalt de ublu høje gebyrer, der ofte er involveret. Og folk kan tvinges til at låne for at købe ejendom. "

"Folk bliver tilsyneladende henvendt til at oprette en selvforvaltet superfond, der har $ 100.000 eller $ 150.000 at arbejde med, og det er bare ikke ved. Den legitime selvstyrede superindustri er lige så bekymret over disse charlataner, som vi er. "

Andre ting at bekymre sig om med en SMSF:

• Du skal sandsynligvis betale højere rater, end du betaler for enhver forsikring, der er inkluderet i din nuværende fond, og din berettigelse til et nyt forsikringsprodukt kan blive kompromitteret af din alder og eventuelle eksisterende betingelser.
• Omkostningerne til forvaltning af din fond og overholdelse af SMSF -regler (fastsat af ATO) kan opveje dine nuværende fondsforvaltningsgebyrer.
• Du skal holde dit papirarbejde i orden, herunder en årlig revision, og arkivere det trofast med ATO eller stå over for hårde straffe. I værste fald kan ATO diskvalificere din fond og udsætte din investeringsindtjening for en meget højere skattesats (snarere end den indrømmede 15% superrente), hvis den viser sig ikke at være i overensstemmelse.

SMSF fordele

Så hvorfor skulle nogen overhovedet overveje at skifte til en SMSF? Du får adgang til flere investeringsmuligheder og mulighed for at overgå din nuværende fond ved at træffe bedre investeringsbeslutninger - men om du kan realisere denne mulighed er en anden spørgsmål.

Mere om superfonde

• Superannuation købsguide
• Selvstyret superannuation købsguide

Vil du tale med nogen personligt?

Finansiel rådgivning Australien tilbyder gratis, uafhængig økonomisk vejledning, enten på telefonen eller ansigt til ansigt: 1800 007 007.