Uvězněn v časopise Classic Holiday

John a Linda Boothovi - oba 69 a žijící ze svých super - mají v dnešní době dva hlavní výdaje na domácnost.

První je soukromé zdravotní pojištění; druhý je režim timeshare o prázdninách, který spravuje jeden z největších australských provozovatelů timeshare, Classic Holidays.

Mohli by se dostat ze zdravotního pojištění, kdyby chtěli, i když to v jejich věku nemusí být dobrý nápad. Nedávno však zjistili, že oni - a jejich děti - se na časově omezené sdílení zasekli na velmi dlouhou dobu. Alespoň tak jim to na začátku letošního roku řekli Classic Holidays.

„Pokud tomu dobře rozumím, schéma nemá konce,“ říká John CHOICE. „A když zemřeme, okamžitě se to přenese na vykonavatele našeho majetku.“ 

Tři děti Johna a Lindy nechtějí žádnou část.

(Zjistili jsme, že rodina Boothů uvízla v timeshare do roku 2076, ale k tomu se dostaneme níže.)

Pokud tomu rozumím, schéma nemá konce. A když zemřeme, okamžitě se to přenese na vykonavatele našeho pozůstalosti

John Booth, majitel timeshare

TimeShare v současné době stojí Booths asi 2 200 dolarů ročně a John odhaduje, že se náklady každoročně zvyšují zhruba o devět procent.

V srpnu 2006 koupili timeshare v jedné nemovitosti, Queensland's Cedar Lake Country Resort. V té době Booths nepodepsali smlouvu, ale vyplnili přihlášku a měli obdržet stanovy a ústavní dokumenty, které stanovily podmínky.

V roce 2010 Classic Holidays uzavřela smlouvu o správě s Cedar Lake.

Žádná cesta ven

Když v lednu 2019 stánky kontaktovali společnost Classic Holidays a řekli, že se chtějí dostat ze schématu, byli zaskočeni odpovědí:

„Rádi bychom poradili, že Classic Holidays a Resort neposkytují možnost vzdání se, pokud by si člen nebo jejich rodina přáli ponechat si své vlastnictví“.

Bylo to poprvé, co Boothovi slyšeli o tom, že nemohou opustit režim timeshare, do kterého vstoupili před 13 lety, což je opravňovalo na tři týdny v roce v bytě se dvěma ložnicemi. Koupili timeshare od předchozího majitele.

Společnost Classic Holidays je odkázala na stanovy a stanovy Cedarského jezera, poprvé, kdy se setkaly buď s Booths.

Stanovy neříkají nic o tom, že nelze opustit schéma

Zkontrolovali jsme oba dokumenty. Stanovy mají relativně jasno ve věcech, jako je to, kdo bude využívat fond a časové rámce rezervací, ale neříkají nic o tom, že by nemohli opustit schéma.

Ústava má 35 stran hustých legalese. Oddíl 7.6 odst. 1 říká „člen nemá nárok na rezignaci nebo odchod z členství v klubu, pokud zůstane registrován“.

Pokud jde o délku jejich uspořádání timeshare, ústava Cedar Lake říká, že cílem je „společnost“ si má od března od společnosti Coastal Mountain Corporation pronajmout pozemek na 99 let 1977. Konkrétně to neříká nic o délce Boothovy dohody o timeshare.

„Nevěříme, že by nám tyto dokumenty byly dodány, když jsme se poprvé zaregistrovali do programu, nebo kdykoli později, dokud jsme nepožádali o odchod ze systému,“ říká John.

„Věděli jsme, že budeme muset zaplatit udržovací poplatek, ale nevěděli jsme nic o tom, že bychom se nemohli dostat z timeshare, jakmile jsme tam byli.“

Verze přístupná pouze pro text

„V žádné fázi nákupu jsme nedostali radu od prodejce ani právní zástupce nezvýraznil detaily, které nyní známe od různých lidí,“ říká John. „Jediný dokument, který jsme od začátku měli v našich souborech, byl název zobrazující předchozí a současné majitele. Neviděl jsem nic, co by říkalo, že se nemůžete dostat ze schématu. "

Klasický svátek, kterého se tento argument netýká, řekl stánkům, že by se mohli kvalifikovat pro osvobození od strádání, ale varuje „Toto je poměrně zdlouhavý proces a budete muset vyplnit formuláře a poskytnout podporu dokumentace. Jedinou další alternativou je darovat nebo prodat své vlastnictví timeshare “.

Jak jsme zdůraznili v dřívějších vyšetřováních timeshare, pokus prodat vlastnictví timeshare je velmi vysoká zakázka. A vzhledem k pokračujícím poplatkům a omezujícím podmínkám by timeshare pravděpodobně nebyl vítaným dárkem.

Dohoda byla špatná 

Ačkoli nedávno přišli o částečný důchod poté, co vláda zvýšila prahová hodnota majetkuJohn říká, že on a jeho manželka nejsou nutně ve finanční tísni, chce jen vystoupit ze schématu, protože je to špatná hodnota peněz a nechtějí tím zatěžovat své děti.

„Dostalo se to do fáze, kdy mohu přejít na booking.com a získat ubytování za poloviční cenu, kterou bych zaplatil prostřednictvím systému timeshare,“ říká John.

Uznává, že tento režim poskytoval dobrou hodnotu za peníze po řadu let, a vzali si dovolenou po celém světě. Ale ty dny jsou pryč.

„Už to není dostupná dovolená, způsob, jakým byla propagována v prvních letech,“ říká John. „Náklady převažují nad návratností.“

Opožděné zveřejnění 

V květnu 2019 Booths obdrželi zpravodaj Classic Holidays, který varoval členy, aby nevěřili třetím stranám, když slíbili majitelům timeshare, že existuje způsob, jak opustit jejich schémata.

Kromě vágního znění ústavy Cedar Lake, které jim Classic Holidays zaslalo dříve v roce, řekněme, že je to jediná dokumentace, kterou viděli, která podle všeho v tomto případě naznačuje, že zákazníci jsou zamčeni v.

Booths podali stížnost u australské komise pro cenné papíry a investice (ASIC), která reguluje odvětví časově omezeného užívání nemovitostí jako režim řízeného investování, ale regulační orgán doporučil, aby stánky vyřešily záležitost klasickými prázdninami nebo, pokud to není možné, prostřednictvím australského úřadu pro finanční stížnosti (AFCA).

 Můžu jít na booking.com a získat ubytování za poloviční cenu, kterou bych zaplatil prostřednictvím systému timeshare

John Booth, majitel timeshare

Vyzkoušeli obojí, ale AFCA jim poslala odpověď, že agentura „nemůže zvážit stížnost na Cedar Lake Country Resort Limited, protože není členem AFCA. Cedar Lake je režim časově sdíleného běhu pro členy a v roce 2001 mu byla udělena výjimka pro ASIC. To znamená, že nevyžaduje odpovědný subjekt a nemusí být členem AFCA. Classic Leisure má smlouvu o správě Cedar Lake. “

Stánky také podaly stížnosti u ombudsmana Commonwealthu a Queenslandského úřadu pro poctivé obchodování (OFT).

Oba uvedli, že záležitost není v jejich jurisdikci. Veřejný ochránce práv je nasměroval do AFCA.

Jak jsme při tomto vyšetřování zjistili, Cedar Lake není členem AFCA, ale Classic Holiday Club (schéma timeshare) ano.

Zeptali jsme se AFCA, jestli to má význam, a řekli nám to starší komunikační poradce Matt Jones, „po vyšetřování jsme nebyli jsme schopni navázat právní vztah mezi společnostmi Classic Clubs Limited a Classic Leisure, což by nám umožnilo zvážit stížnosti na produkty nebo služby poskytované společností Classic Leisure [která obchoduje jako Classic Holidays] - vzhledem k tomu, že můžeme kontrolovat pouze případy zahrnující naše členové. "

Klasické svátky, Classic Clubs Limited a Classic Leisure jsou však součástí prohlášení o zveřejnění produktu Classic Holiday Club. A PDS říká, že členové by si měli stěžovat na AFCA, pokud nejsou spokojeni s výsledkem jejich stížnosti na Classic Holidays.

(Mimochodem, pokud jste zmatení ve vztazích nebo jejich nedostatku mezi těmito různými společnostmi a schématy, nejste sami - měli jsme také problém s jejich výběrem. Není tedy divu, že se John a Linda Boothovi snažili porozumět právnímu a finančnímu postavení.)

ASIC nám řekl „navrhujeme, aby manželé Boothovi vyhledali vlastní právní radu ohledně své situace“

Navázali jsme na OFT, který řekl, že nemůže zasáhnout do případu Booth, protože pár se v roce 2006 k tomuto režimu přihlásil.

„Je to před zahájením australského spotřebitelského práva a zavedením nepřiměřených smluvních podmínek,“ řekl nám mluvčí.

„Kromě toho podle ACL a podle právních předpisů platných před zahájením ACL existuje tříletá lhůta pro řízení podle zákona. V případech, jako jsou případy, které jste nastínil, by tedy OFT spotřebiteli doporučil vyhledat právní radu ohledně dostupných možností a možností. “ 

Když jsme navázali na ASIC, regulátor nám řekl „navrhujeme, aby pan a paní Boothovi vyhledali vlastní právní radu o své situaci“.

Klasické prázdniny reagují 

Generální ředitel společnosti Classic Holidays Ramy Filo má výjimku z Boothovy verze událostí.

„Timeshare není provozován společností Classic Holidays, ale správní radou střediska Cedar Lakes Country Resort,“ říká nám Filo. „To, co jsme napsali do kabin, je to, co od nás rada a ústava požadovaly.“ 

Filo říká, že by si stánky měli stěžovat na Cedar Lake, ne na Classic Holidays.

John Booth ale říká, že kontaktoval Cedar Lake a dostal e -mail s odkazem na odpověď, kterou obdržel od Classic Holidays.

„I když kontaktujete Cedar Lake, Classic Holidays odpoví, jak tedy mohou říci, že nemají nic společného s Cedar Lake?“ Říká John.

Titulu se nelze jen tak magicky zbavit. Možná nerozuměli tomu, co si koupili, ale byli vázáni ústavou a stanovami

Ramy Filo, generální ředitel společnosti Classic Holidays

Když jsme o tom informovali společnost Classic Holidays a zeptali jsme se, jak mohou stánky kontaktovat desku Cedar Lake, Classic Holidays COO Carole Smith neposkytla kontaktní informace, ale uvedla, že „korespondence včetně žádostí o útrapy je předložena na každé desce Setkání. Členové se mohou také účastnit valné hromady, která se v resortu koná každý květen. “

Filo přirovnává pobyt ve schématu timeshare k vlastnictví domu.

Podle Fila Boothové „vlastní půdu a titul v resortu. Titulu se nelze jen tak magicky zbavit. Možná nerozuměli tomu, co si koupili, ale byli vázáni ústavou a stanovami. Vlastní podíly ve společnosti a nárok na pozemek. “ 

Pokud jde o to, zda viděli tyto dokumenty v roce 2006, Filo říká „když nakoupíte soukromě v sekundárním prodeji, ASIC říká, že nemusíte poskytovat žádné informace“.

(Potvrdili jsme to společností ASIC, která nám řekla „podle zákona o korporacích neexistuje požadavek na PDS [prohlášení o zveřejnění produktu], aby být poskytnuty v případě, že k převodu dochází mezi stranami, kde nedochází k účasti vydavatele produktu, například v soukromí Prodej".)

Verze přístupná pouze pro text

Filo také dělá případ, že se Booths a jejich děti hodně rozjedou. „Platí 807 dolarů týdně za byt se dvěma ložnicemi a tyto týdny si mohou vyměnit po celém světě.“ 

Dohoda však přináší mnoho podmínek, jako je například rezervace na školní prázdniny, velikonoční víkend a vánoční období alespoň dva roky předem.

A pokud rezervaci zrušíte kdykoli dříve než 60 dní před datem, ztratíte své body Classic Holiday.

Právní parametry závazku Bootha k režimu se zdají být nejasné.

Mohou si ji pronajmout, vyměnit nebo darovat

Ramy Filo, generální ředitel společnosti Classic Holidays

Ačkoli Filo říká, že stánky „vlastní půdu a titul v letovisku [Cedar Lake]“ a že „vlastní podíl ve společnosti a nárok na pozemek“, Classic Dovolená COO Carole Smith ve stejném rozhovoru používá slovo „pronájem“ a uznává, že pronájem na 99 let je dlouhá doba, než se zavázat k vlastnictví.

„To dnes na trhu nenajdete, pokud se nejedná o soukromého prodejce,“ říká Smith. „To byl ten starší styl timeshare.“ 

Jak tři týdny v roce v řadě rekreačních nemovitostí s časově omezeným užíváním nemovitostí tvoří půdu a název, zůstává nejasné.

Smith také potvrzuje, že se rodina drží schématu až do roku 2076, neboli 99 let od chvíle, kdy jej založil člen, od kterého jej Booths koupili.

„Člen je vlastníkem pozemku, který bude po jejich smrti převeden na exekutory jejich majetku, stejně jako jakékoli jiné vlastnictví nemovitostí,“ říká Smith.

Filo říká, že průměrné trvání vlastnictví timeshare Classic Holidays je v současné době 15 let.

Jaké jsou možnosti pro stánky? „Mohou si to pronajmout, vyměnit nebo darovat,“ říká Filo.

Co nemohou udělat, je jednoduše opustit režim timeshare.

Předání špatné dohody

Tento případ Booth sleduje případ, který jsme vyšetřovali na začátku tohoto roku a ve kterém se 87letá žena jménem Anne Begbie nemohla dostat z Smlouva na 99 let Classic Holidays (končící v roce 2084) v Pacific Palms Resort na středním severním pobřeží NSW navzdory maximálnímu úsilí její dcery, Lindy Mason.

Poradce prodeje Classic Holidays Masonovi řekl: „Odpovědnost za roční poplatky bude přenesena na příjemce majetku. Pokud nejsou zaplaceny roční poplatky, pak nejprve přičtou úrok a poté, pokud zůstanou nezaplaceny, [Classic Holidays] získá vymahače dluhů. “

Jinými slovy, poplatky za timeshare, asi 824 $ ročně plus náklady na údržbu 1900 $ každých pět let, by se na Begbieho děti přenesly na dalších 65 let.

Společnost Classic Holidays nakonec souhlasila s nahrazením smlouvy na 99 let novou šestiletou smlouvou, která po dobu životnosti smlouvy stála 12 500 USD.

Anne přijala dohodu v domnění, že je to jediný způsob, jak může ukončit smlouvu a zabránit pokračování poplatků.

CHOICE podala v této záležitosti stížnost na ASIC s odůvodněním, že rada Begbie a její dcera přijaté bylo zavádějící a klamavé a naléhali jsme na regulátora, aby proti Classic zasáhl Dovolená.

Průmyslový orgán pečující o své vlastní?

Podle názoru Johna Bootha australská rada pro timeshare a vlastnická práva na dovolenou (ATHOC), průmyslový orgán provozovatelů timeshare, chrání členy timeshare jen málo. Boothovy e -maily na ATHOC zůstaly bez odpovědi, říká.

Stojí za zmínku, že Ramy Filo je také prezidentem ATHOC, který má jednostránkový etický kodex, který říká timeshare provozovatelé musí „jednat čestně, spravedlivě, zdvořile a bezúhonně při všech jednáních s veřejností i s ostatními členové “.

Nežádáme o žádnou kompenzaci ani návratnost. Jediné, co chceme udělat, je dostat se ze schématu.

John Booth, majitel timeshare

Ale když kód říká, že provozovatelé timeshare nesmí „vyvíjet [[sic] vliv, tlak nebo přesvědčování na potenciální kupce produktů timeshare“ “, není to potenciální kupující, ze kterých má ATHOC obavy, ale spíše možnost, že taktika nátlakového prodeje může být „na úkor veřejného vnímání Průmysl".

V roce 2017 uspořádali operátoři timeshare přibližně 180 000 prodejních prezentací, uvádí ATHOC. Říká se, že v té době vlastnilo timeshare v Austrálii přibližně 178 000 lidí a přibližně jeden milion Australanů byl do timeshare přímo či nepřímo zapojen.

Společnost ATHOC obdržela v roce 2017 1431 stížností, z nichž 56% souviselo s prodejem.

John a Linda Boothovi chtějí změnit hru pro všechny zákazníky timeshare uvízlých ve špatné dohodě.

„Nežádáme žádné odškodnění ani návratnost,“ říká John. „Jediné, co chceme udělat, je dostat se ze schématu a získat finanční závazky z našeho majetku.“

Chcete -li se podělit o své myšlenky nebo položit otázku, navštivte fórum komunity CHOICE.

Navštivte komunitu CHOICE