Porušení nájemní smlouvy

Rovnováha sil obecně spočívá na pronajímateli na přehřátém australském nájemním trhu. O dlouhodobých pronájmech bytů se prakticky neví a limitů na zvýšení nájemného je velmi málo.

Po podepsání nájemní smlouvy se mnoho nájemníků chce jen krčit a zůstat na dobré straně pronajímatele, aby si mohli udržet střechu nad hlavou.

Ale co když potřebujete zachránit před vypršením nájmu? Načrtneme zákony a související náklady.

Na této straně:

• Fixní termín vs rolovací pronájem
• Náklady spojené s porušením leasingu
• Právní důvody pro porušení nájemní smlouvy
• Kolik odškodného musím zaplatit?
• Fixní paušální poplatky za pronájem
• Pokud potřebujete rozbít nájemní smlouvu
• Porušení nájemní smlouvy (stát podle státu)

Fixní termín vs rolovací pronájem

Pokud máte průběžný nebo pravidelný pronájem, můžete svůj nájem kdykoli ukončit poskytnutím požadované částky výpovědi. Ale je to jiný příběh, pokud jste na půli cesty prostřednictvím pronájmu na dobu určitou.

Když podepíšete nájemní smlouvu na dobu určitou, podepisujete závaznou smlouvu, která říká, že zaplatíte uvedené nájemné za minimální období. Ned Cutcher, který hovořil jako vedoucí referent politiky v NSW Tenants Union, nám řekl, že porušení nájemní smlouvy rozhodně není něco, co byste měli dělat na lehkou váhu.

Náklady spojené s porušením leasingu

Předčasné ukončení leasingu může být nákladné, protože může vzniknout povinnost nahradit pronajímateli jejich ztráty.

Pokud je částka, kterou dlužíte pronajímateli, vyšší než vaše dluhopisy, existuje také riziko, že budete uvedeni v nájemní databázi, někdy označované jako „černá listina“. Tyto databáze provozují soukromé společnosti a uchovávají informace o potenciálních nájemcích.

V jedné z těchto databází můžete být uvedeni pouze z následujících důvodů:

• protože jste se odstěhovali a stále dlužíte částku vyšší než nájemné
• protože nájemní smlouva byla ukončena soudem kvůli něčemu, co jste udělali špatně.

Může se stát, že budete ubytovateli odpovědní za náhradu:

• nájemné do doby, než se nastěhují noví nájemníci nebo do konce fixního období (podle toho, co nastane dříve)
• náklady na reklamu
• poplatky za opětovné zasílání, například poplatky za agenta (poplatky za agenta nelze v Tasmánii účtovat, protože podle Consumer Affairs Tasmania je volbou majitele, aby nechala nemovitost spravovat).

Alternativně, pokud jste v NSW, může leasing místo toho určit „poplatek za pronájem za přestávku“, v takovém případě by to platilo.

„V závislosti na tržních podmínkách v době přerušení pronájmu se náklady na nájem mohou rychle zvýšit až na tisíce dolarů, “řekla nám Yaelle Caspi, která hovořila jako vrchní politický referent v Tenants Union of Viktorie.

Právní důvody pro porušení nájemní smlouvy

Existuje několik zákonem stanovených důvodů pro ukončení nájmu, které se v jednotlivých státech mírně liší a území, ale obecně potřebujete, aby váš místní soud vydal z těchto důvodů objednávku, aby se tyto mohly použít. Bez právního důvodu by porušení smlouvy mohlo být považováno za opuštění nájemního vztahu.

Mezi běžné právní důvody umožňující předčasné ukončení patří:

Zbytečné strádání

Pokud by pokračování nájmu způsobilo nepřiměřené finanční potíže, většina států a území má právní předpisy, které vám umožňují požádat soud o ukončení nájmu. Stále však můžete být povinni zaplatit náhradu.

Prostory se stávají neobyvatelnými

Pokud se nemovitost stane neobývatelnou, můžete obecně smlouvu předčasně ukončit. To je obecně chápáno tak, že majetek je nebezpečný nebo představuje ohrožení zdraví. Například pokud je nedostatečné větrání, odvodnění nebo osvětlení nebo je vadná konstrukce.

Porušení (nebo opakované porušení) smlouvy pronajímatelem

Pokud pronajímatel poruší nájemní smlouvu, budete obecně moci požádat o ukončení smlouvy. Některé státy vyžadují, aby k porušení došlo několikrát, než to povolí.

Porušení může být:

• pronajímatel neopravuje závadu uvedenou v oznámení o opravě
• neudržování zámků v dobrém provozním stavu
• pronajímatel nerespektující vaše právo na soukromí a vstup do nemovitosti bez předchozího upozornění.

Viz členění státu a území Pro více informací.

Kolik odškodného musím zaplatit?

Pokud potřebujete porušit smlouvu na dobu určitou, měli byste pronajímatele včas upozornit.

V ideálním případě budete moci s pronajímatelem vyjednat oboustranně přijatelné ujednání (někteří pronajímatelé mohou souhlasit s tím, že nebudou odškodněni vůbec, ale měli byste to získat písemně).

Pokud se nemůžete dohodnout nebo si myslíte, že kompenzace, kterou pronajímatel požaduje, je nepřiměřená, vy s tím nemusíte souhlasit (pokud nejste v NSW a ve vašem dohoda).

Pokud se nedohodnete, budete i nadále povinni zaplatit náhradu, ale pronajímatel bude muset požádat místní soud o určení výše náhrady.

Pokud k tomu dojde, odbory nájemců obecně doporučují přestat platit nájemné v den, který určíte k odstěhování (ale ponechat peníze stranou) a počkejte na výsledek soudu, protože to povzbudí pronajímatele hledat nového nájemce tak rychle, jak možný.

Zatímco pronajímatel má nárok na náhradu svých ztrát... neměl by mít zisk z toho, že jste porušili nájemní smlouvu

Pronajímatelé jsou povinni zmírnit své ztráty, což znamená, že se musí pokusit najít nového nájemce co nejdříve. Cutcher řekl, že v minulých rozhodnutích tribunálu bylo zjištěno, že pronajímatelé nedokázali zmírnit své ztráty, když nemovitost byla inzerována s vyšší sazbou a také tehdy, když byla inzerována jako dostupná později než v době, kdy byl nájemcem vyklidil.

Jeho rada? Sledujte reklamní kampaň na nemovitost, abyste se ujistili, že pronajímatel dělá pro získání nového nájemce maximum. Pokud pronajímatel nedělá vše pro to, aby našel nového nájemce, mělo by to být započítáno do výše vyplacené náhrady.

Zatímco pronajímatel má nárok na náhradu svých ztrát, obecně by neměl dělat zisk z toho, že porušíte leasing, a měli by si ponechat náklady, které budete muset zaplatit jako kompenzaci minimální.

Nemělo by vám být například účtováno nájemné, jakmile se nastěhuje nový nájemce, a náklady na reklamu a poplatky za opětovné zasílání by měly být omezeny na skutečné náklady, se kterými se setká pronajímatel. Možná budete chtít požádat o kopii faktur za případné náklady na opětovné zaslání nebo reklamu, abyste zajistili, že náklady budou založeny na skutečných zaplacených poplatcích.

Kromě toho většina odborů nájemců a některé orgány pro záležitosti spotřebitelů argumentují tím, že veškeré poplatky by se měly platit na poměrném základě. Pokud tedy například rozdělíte pronájem na šest měsíců na 12měsíční nájem, můžete tvrdit, že by vám mělo být účtováno pouze 50% poplatků, protože zbývá jen 50% leasingu.

Fixní paušální poplatky za pronájem

Pronajímatel se může pokusit získat fixní paušální poplatek za pronájem, pokud vypovíte smlouvu, ale většina států a území to ve svých právních předpisech nestanoví. NSW je jediným státem, kde vám může být účtován fixní paušální poplatek za pronájem.

V NSW zákony zavedené v roce 2010 znamenaly, že pronajímatelé mohli do nájemní smlouvy zahrnout buď poplatek za pronájem na pevnou přestávku, nebo pronajímatel se mohl rozhodnout použít starý systém žádání nájemce o zaplacení ztrát (systém zavedený v ostatních státech a území).

Cutcher řekl, že zatímco potenciální hodnotu vidí v poplatku za přestávku, při šesti týdnech nájmu si myslí, že je příliš vysoký. Viděl také, že pronajímatelé zahrnují fixní paušální poplatek za pronájem (čtyři až šest týdnů nájemného) v oblastech, kde je obrat z pronájmu vysoký, což usnadňuje rychlé nalezení nových nájemníků.

Není překvapením, že pronajímatelé pokračují ve starém systému kompenzací, kde je obrat z pronájmu nízký.

Pokud potřebujete rozbít nájemní smlouvu

• Pokud si myslíte, že máte důvody k předčasnému ukončení, pravděpodobně budete muset požádat místní soud o rozhodnutí. Požádejte o radu místní odborovou organizaci nájemců.
• Pokud nemáte právní důvody, pokuste se pronajímatele dostatečně upozornit. Buďte přátelští a prodiskutujte, zda mohou být ochotni ukončit nájemní smlouvu po vzájemné dohodě bez sankcí a bez účasti na tribunálu.
• Můžete také chtít svůj leasing převést na někoho jiného, ​​abyste snížili své potenciální ručení. K tomu budete potřebovat souhlas pronajímatele, ale obvykle budou potřebovat dobrý důvod to odmítnout.
• Zkontrolujte reklamní kampaň na nemovitost - inzeruje se online? A za stejnou cenu? K dispozici nejdříve? Pokud ne, uchovávejte o tom záznamy.
• Pokud vám jsou účtovány jakékoli náklady na opětovné zasílání nebo reklamu, můžete tvrdit, že by měly být uhrazeny poměrným dílem, tj. Pokud vám zbývá 50% leasingu, měli byste zaplatit 50% poplatků.
• Vyžádejte si rozepsané faktury nákladů, abyste se ujistili, že platíte skutečně vzniklé náklady.
• Obraťte se na místní odborovou organizaci nájemníků, která vám poradí, co dělat.

Porušení nájemní smlouvy (stát podle státu)

AKT

NSW

Severní území

Queensland

jižní Austrálie

Tasmánie

Viktorie

západní Austrálie

Pokud se chcete podělit o své myšlenky nebo položit otázku, navštivte fórum komunity CHOICE.

Navštivte komunitu CHOICE

My v CHOICE uznáváme gadigalský lid, tradiční správce této země, na které pracujeme, a vzdáváme úctu lidem z první země této země. CHOICE podporuje prohlášení Uluru lidí Prvních národů ze srdce.