Jak najít dobrého hypotečního makléře

JavaScript je zakázán
Pokud je to možné, povolte JavaScript pro lepší zážitek na webu CHOICE.

Výběr hypotéky bude pravděpodobně největším finančním rozhodnutím, které ve svém životě uděláte - a také jedním z nejnáročnějších na navigaci. K dispozici je široká škála hypotečních úvěrů, z nichž každá má jiné podmínky půjčky.

Dobrý hypoteční makléř vám může pomoci se v této složitosti zorientovat a najít půjčku, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám.

Brokerský průmysl je ale kontroverzní. Řada šetření zjistila problémy v tomto odvětví, například makléři tlačící dlužníky do půjček, které jsou větší, riskantnější a trvat déle, než se vyplatí, a makléři nenašli půjčky levněji, než byste dostali rovnou do půjčovatel.

Pokud chcete k získání půjčky na bydlení využít hypotečního makléře, řiďte se našimi tipy, jak najít dobrou.

1. Udělej si domácí úkol

Buďte připraveni, než začnete hledat makléře. Vyhledejte potenciální půjčky online a získejte jasnou představu o typu půjčky, kterou chcete. Tak budete mít silnou pozici k posouzení doporučení makléře.

Poté telefonujte několika makléřům, abyste porovnali, co každý může nabídnout. Použijte náš seznam otázek požádat hypotečního makléře, aby vám pomohl posoudit jejich nabídku a služby.

Pamatujte, že broker není povinen poskytnout vám „nejlepší“ nebo dokonce „vysoce kvalitní“ půjčku

Pamatujte, že broker není povinen poskytnout vám „nejlepší“ nebo dokonce „vysoce kvalitní“ půjčku. Jsou pouze ze zákona povinni poskytnout „nevhodnou“ půjčku. Buďte připraveni jejich doporučení podrobně prozkoumat.

Je také důležité si uvědomit, že makléři nemusí nutně najít dlužníky nižší úrokové sazby nebo levnější půjčky. Pokud dostanete od banky lepší nabídku než váš hypoteční makléř, zvažte možnost jednat přímo s bankou.

2. Zjistěte, jak dostávají zaplaceno

Většina brokerů, než aby vám účtovala za své služby, dostává vyplacené provize přímo od bank za sjednání jejich půjček. To má potenciál ovlivnit kvalitu poradenství, které může broker poskytovat.

Existují dva typy provizí, které broker získá:

1. Předběžná provize je procento z celkové hodnoty půjčky, takže čím větší půjčka, tím větší splátka pro brokera. Dávejte si tedy pozor na makléře, který vám doporučí větší půjčku, než jste měli v plánu.
2. Trailová komise je procento hypotéky, kterou makléři nadále dostávají po celou dobu trvání úvěru. Problém u provizí za stezky spočívá v tom, že makléři nemají žádnou povinnost poskytovat vám během života jakoukoli službu půjčky, a čím méně makléři pokračují v práci, tím lépe pro ně - dostávají zaplaceno za to, co dělají nic.

3. Zkontrolujte si vzdělání a zkušenosti

Jako výchozí bod se ujistěte, že je makléř licencován, aby vám poskytl půjčku. Měli by mít vlastní australskou kreditní licenci nebo by měli mít kvalifikaci jednat jako autorizovaný úvěrový zástupce.

Zeptejte se svého hypotečního makléře, jakou má kvalifikaci a zkušenosti. Zatímco finanční poradci musí dosáhnout minimálních standardů vzdělávání, které nyní zahrnují vysokoškolské vzdělání pro nové poradci, hypoteční makléři stačí mít certifikát IV v oblasti financí a zprostředkování hypoték a mohou začít pracovní.

Klíčem k nalezení dobrého hypotečního makléře je nakupovat.

Podívejte se na makléře, kteří jdou nad tento standard. Většina členů Australské asociace hypoték a financí (MFAA, profesní asociace pro makléře) bude mít diplom, a někteří makléři mají další kvalifikaci, například tituly z financí, ekonomiky nebo účetnictví.

Vyšetřovací novinář CHOICE absolvoval online kurz Certificate IV a stal se certifikovaným hypotečním makléřem. Zjistil, že „být dobrým prodejcem a uzavřít obchod“ bylo hlavním tématem krátkého kurzu.

4. Zeptejte se na jejich panel věřitelů

Makléři jsou omezeni seznamem bank, ke kterým mají přístup - tento seznam je známý jako „panel věřitelů“. Tam, kde mnoho brokerů nabízí půjčky pouze ze svého panelu, bude mít dobrý broker širokou škálu věřitelé na svém panelu a budou pravidelně čerpat z celého rozsahu, v závislosti na dlužníkovi okolnosti.

Zjistili jsme, že někteří makléři mají na svém panelu pouze devět bank, zatímco někteří mají více než 50. Pokud má broker omezený počet, může to být červená vlajka, která naznačuje, že se zaměřuje na malou škálu věřitelů a může omezovat vaše možnosti.

Navzdory tvrzením o skenování trhu mnoho brokerů tryská hypotéky malé skupině bank.

Nejde ale jen o počet věřitelů na panelu makléře, ale také o to, aby makléř využíval široké spektrum. Navzdory tvrzením o skenování trhu mnoho brokerů tryská hypotéky malé skupině bank. V průměru makléři posílají 80% svých půjček pouze do čtyř bank.

Zeptejte se tedy svého makléře na top 10 bank, kterým posílají půjčky, a jaké procento půjček jim posílají. To by vám mělo říci, zda skutečně skenují trh.

Může to vypadat, že broker posílá půjčky různým bankám a skenuje trh, ale ve skutečnosti mohou posílat 50% do CBA, 40% do Westpacu a poté 1% navzájem mezi věřitele.

Dobrý makléř by vám měl tyto informace snadno poskytnout.

5. Zkontrolujte jejich vlastnickou strukturu

Zeptejte se svého makléře, kdo je jejich vlastníkem. V mnoha případech jsou vlastněny nebo částečně ve vlastnictví velkých bank. Ve skutečnosti sedm z každých deseti půjček sjednaných makléři pochází od agregátorů vlastněných bankami (jedná se o podnikání, které působí mezi bankami a makléři, jako jsou například Aussie Home Loans).

Tyto obchodní vazby mohou narušit kvalitu poradenství a motivovat makléře k tomu, aby vám prodali půjčky, které plynou přímo zpět do banky, která makléřství vlastní.

Vezměte si například Aussie Home Loans. Jsou ve vlastnictví banky Commonwealth Bank (CBA) a propůjčují dvěma z každých pěti půjček zpět společnosti CBA. Často to dělají pod rouškou „půjček s bílým štítkem“. Bílé štítky půjček jsou označeny jiným názvem, což zakrývá skutečnost, že jsou skutečně z velké banky.

Buďte opatrní, pokud broker tvrdí, že poskytuje „speciální přístup“ bankám, které je vlastní

Buďte opatrní, pokud broker tvrdí, že poskytuje „speciální přístup“ bankám, které je vlastní. To může být jednoduše taktika, jak vám prodat půjčku od té banky. Dobrý makléř nebude ovlivněn svou vlastnickou strukturou a doporučí širokou škálu půjček z celého trhu.

6. Podívejte se, jestli váš broker jasně vysvětluje vaše možnosti

Na trhu je mnoho typů půjček. Dobrý makléř by vám měl předložit řadu možností a jasně vysvětlit jejich důvody pro doporučení konkrétních půjček.

Dávejte si obzvlášť pozor na makléře, kteří vám prodávají rizikové půjčky pouze s úroky. Tyto půjčky mají prvních pár let levnější splátku, ale to proto, že platíte pouze úroky a nic z jistiny (samotná půjčka). Když skončí pouze úrokové období, obvykle po pěti letech, budete se těšit na mnohem vyšší splátky. Tyto půjčky mohou v danou chvíli vyhovovat vašim finančním potřebám, ale buďte velmi opatrní, protože vás mohou nechat ve finanční tísni.

Dobrý makléř na vás nebude tlačit, abyste si koupili půjčku

Dobrý makléř vás také nebude tlačit na nákup půjčky. Držte se dál od jakéhokoli makléře, který na vás tvrdě říká, abyste cokoli podepsali, než dostanete úplné a adekvátní informace o vašich možnostech.

V roce 2015 společnost CHOICE podnikla stínový obchod hypotečních makléřů. Naši dlužníci se setkali s „taktikou prodeje pod tlakem, nevhodnou radou, nedostatkem zveřejnění provize a prodejem s malým ohledem na riziko“. V jednom příkladu se člověk chystal koupit investiční nemovitost za 600 000 dolarů a makléř doporučil vzít si dvě půjčky v celkové hodnotě přes 1 milion dolarů.

7. Získejte to písemně

Hodnocení úvěru

Makléř je ze zákona povinen dodržovat zákony o odpovědném půjčování a neměl by vás prodat do nevhodné nebo riskantní půjčky. Makléři musí posoudit vaše příjmy a výdaje spolu s vašimi finančními cíli a očekáváními. To vše je obsaženo v dokumentu, kterému se říká hodnocení úvěru. O kopii určitě požádejte - makléři ji musí poskytnout pouze na požádání.

Vyplatí se tento dokument dvakrát zkontrolovat, abyste zjistili, že to, co jste řekli svému makléři, odpovídá písemnému hodnocení. Bankovní královská komise chytila ​​mnoho makléřů ležících na těchto dokumentech, aby prodali lidem půjčky, které si nemohli dovolit.

Kreditní průvodce

Makléř je ze zákona povinen poskytnout vám dokument nazvaný kreditní průvodce - ujistěte se tedy, že ano. Poskytuje kontaktní údaje makléře a záznam o provizi, kterou makléř získá, pokud půjčíte. Kreditní průvodce vám také dá vědět, na koho se obrátit v případě problému nebo stížnosti u makléře.

Je důležité držet se těchto dokumentů a pečlivě si je přečíst, abyste se ujistili, že makléř přesně zachytil vaši finanční situaci a vaše finanční cíle.

8. Kupte si levnější půjčku

Hypotéka by nikdy neměla být „nastavena a zapomenuta“. Pravidelné nakupování nejlepší dostupné půjčky může mít skutečné finanční výplaty. ACCC zjistil, že jednoduše znovu vyjednal se svým věřitelem, aby zaplatil stejnou úrokovou sazbu jako a nový dlužník vám může ušetřit až 850 $ ročně za průměrně velkou půjčku a pro některé i více dlužníci. Změna banky vám může po dobu trvání půjčky ušetřit desítky tisíc dolarů.

Co dělat, když nejste spokojeni

Pokud si myslíte, že vám byla prodána půjčka, která není vhodná pro vaše potřeby, postupujte podle našeho průvodce k podání sporu se svým makléřem.

Vědět, na co se zeptat, vám může pomoci najít dobrého makléře.

Otázky, které byste měli položit svému hypotečnímu makléři

• Jak budete placeni? Vyděláváte více, když si půjčím více nebo si vyberu konkrétního věřitele? Většina makléřů dostává za svoji práci provizi založenou na procentech. Platí je banka, ne vy. To přináší dvě rizika - že budete vyzváni, abyste si půjčili více, a že budete povzbuzováni, abyste šli s konkrétním věřitelem. Někteří makléři mají své vlastní pravidlo, že za každou půjčku dostanou stejnou provizi, což vám tato rizika sníží-ale neodstraní.
• Je vaše firma ve vlastnictví věřitele nebo je s ním spojena, jako velká banka? Výzkum ukazuje, že makléřské společnosti vlastněné velkými bankami posílají více půjček zpět své mateřské společnosti. Vyhněte se těmto makléřským společnostem, pokud nechcete půjčku s velkou čtyřkou.
• Jaké jsou vaše zkušenosti s úvěrovým trhem a jaké školení jste absolvovali, abyste porozuměli půjčování domů? Podívejte se na makléře, kteří jsou členy MFAA déle než jeden rok - členové musí splňovat vysoký standard vzdělání, aby mohli patřit, a po 12 měsících budou mít trochu zkušeností.
• Kolik věřitelů je na vašem panelu? Díky tomu budete vědět, kolik půjček na vás makléř může hledat - některé mají spoustu možností, ale jiné nabízejí překvapivě omezený výběr.
• Kolik věřitelů jste za poslední rok poslali půjčky? Jakých 10 nejlepších bank posíláte půjčky? Kolik procent půjček, které zajistíte, posíláte každému z nich? Někteří makléři posílají většinu půjček pouze čtyřem věřitelům. Podívejte se na makléře, který použil mnoho různých věřitelů. Tito makléři budou s větší pravděpodobností skutečně skenovat trh a najít půjčku, která odpovídá vašim okolnostem.
• Jste členem nějakých makléřských klubů nebo stupňovitých služeb? Brokerské kluby mají kontroverzní historii-dříve byly používány k odměňování nejlepších prodejců špičkovými výhodami, jako jsou plavby do Karibiku. Průmysl slíbil, že s touto praxí přestali, ale stojí za to se zeptat, jaké výhody může váš broker získat od klubu.

Chcete -li se podělit o své myšlenky nebo položit otázku, navštivte fórum komunity CHOICE.

Navštivte komunitu CHOICE

My v CHOICE uznáváme gadigalský lid, tradiční správce této země, na které pracujeme, a vzdáváme úctu lidem z první země této země. CHOICE podporuje prohlášení Uluru lidí Prvních národů ze srdce.