Spousta prostoru pro zlepšení pro makléře
Poslední aktualizace: 6. května 2015
Mysleli byste si, že by vám hypoteční makléř vypátral nejvhodnější možnou půjčku na bydlení při sestavování financí na největší nákup vašeho života. Koneckonců, nejsou za to placeni? Zatímco mnoho makléřů dělá přesně to, zákon vyžaduje pouze to, aby hypoteční makléři nenavrhli půjčku na bydlení, která není vhodná pro vaše potřeby. Výsledky našeho stínového obchodu naznačují, že kupující domů by se měli důkladně a kriticky podívat na to, s čím jejich makléři přicházejí.
Vyslali jsme pět kupujících domů do tří největších australských hypotečních makléřů, což podle odhadů dosáhlo kombinovaného tržního podílu téměř 50%. IBISWorld v roce 2014. Názvy nejsou neznámé:
- Aussie Home Loans (ve vlastnictví CBA)
- Volba hypotéky
- Australská finanční skupina.
Náš vzorek byl malý, ale našli jsme několik příkladů dobré praxe.
Místo toho se naši dlužníci setkali s taktikou nátlakového prodeje, nevhodnými radami, nedostatkem zveřejnění provize a prodejem s malým ohledem na riziko.
Další informace o tom, jak jsme hodnotili makléře, si přečtěte Jak stínujeme hypoteční makléře.
Co musí makléři udělat?
Dobrá otázka.
- Zatímco v úvěrových předpisech existuje ochrana spotřebitele, existuje žádný výslovný požadavek aby makléři pracovali ve vašem nejlepší zájem.
- Hypoteční makléři nemohou doporučit půjčku, která je nevhodná a která by mohla způsobit finanční potíže, ale jejich doporučení pro vás nemusí být nejlepší nebo dokonce dobrá půjčka na bydlení. Například půjčka nemusí mít konkurenceschopnou úrokovou sazbu.
- Hypoteční makléř vám musí poskytnout a kreditní průvodce, který uvádí informace o provize, které dostávají, věřitelé mohou zařídit financování s (panel věřitele) a kam jít, pokud máte spor s makléřem.
Makléři v naší studii ukázali velký prostor pro zlepšení.
Problémy s poradenstvím ohledně půjčky na bydlení
Abych byl spravedlivý, hypoteční makléři mohou kupujícím domů - zejména prvním kupujícím domů - pomoci při procházení hustými houštinami možností půjček na bydlení. Není tedy divu, že hypoteční makléři nyní píšou jen něco málo přes polovinu všech nových půjček na bydlení. Makléři mohou spojit vaše potřeby s věřiteli a pomoci vám rozluštit proces žádosti o hypotéku. A dobří makléři se považují za pedagogy a poradce, nejen za prodejce. V našem stínovém obchodě jsme našli pouze jednoho makléře, který si v této roli vedl dobře. V každém z našich scénářů půjčky na bydlení jsme našli problémy s poradenstvím ohledně půjčky na bydlení nebo zákaznickým servisem poskytovaným alespoň jedním makléřem:
- půjčka na konstrukce nemovitosti
- A první domov kupující
- refinancování za a živnostník
- refinancování pro mladou rodinu
- an investice majetek pro pár, který zaplatil svůj první domov.
Problémy zahrnovaly:
- Poradenství kupujícímu domu, který chtěl refinancovat svůj úvěr na bydlení a je v nejistém zaměstnání, aby použil vlastní kapitál ve svém domě k investování nebo na dovolenou.
- Makléř tlačící produkt své vlastní společnosti, i když uznává, že ostatní věřitelé nabídli lepší půjčku.
- Pár, který chtěl koupit investiční nemovitost v hodnotě 600 000 dolarů, ale bylo jim doporučeno, aby si vzali půjčku 1 milion dolarů zajištěnou proti jejich domu.
Zde je hodnocení 15 brokerů podle našich expertní panel:
- Chudák - sedm
- Hraniční čára - dvě
- Přijatelné - tři
- Dobrý
- Smíšený - jeden. Někteří odborníci si mysleli, že tento makléř má dobré body, ale jiní měli obavy.
- Nehodnoceno - jeden. Tento makléř doporučil dlužníkovi v nezabezpečené situaci zaměstnání nic nedělat, což byla ve skutečnosti dobrá rada.
Scénáře
Vlastní stavba
Peter* koupil pozemek v oblasti Sydney a chystá se začít stavět vlastní dům. Potřebuje 550 000 dolarů a již měl předběžné schválení u jednoho věřitele.
Cítil, že byl vystaven nátlakovým prodejním taktikám od makléře AFG. V nabídce byl nejen těsný časový rozvrh, ale broker se s ním nechtěl setkat, pokud nebyl podepíše formulář žádosti „Ve skutečnosti jsem nechtěl jít s tímto makléřem - cítil jsem se pod tlakem celku čas".
Makléři hypotéky a australského brokera se ho zeptali na jeho výdaje, ale místo toho použili vlastní standardní odhad. Kromě toho byl broker Aussie nejlepším makléřem v našem průzkumu. Peter byl ohromen přizpůsobenými radami, které dostal od tohoto makléře - jako zajištění toho, aby si půjčil dost na to, aby si mohl dovolit dokončování a úpravy terénu. Petrovi se líbila doporučení půjčky od makléře Mortgage Choice: „nabídka, kterou nabídl, je docela dobrá“.
| AFG | Australan | Volba hypotéky | |
|---|---|---|---|
| Hodnocení kupujícího domu | 2.5 | 4.25 | 3.75 |
| Zveřejněné provize? | Ne | Ne | Ano |
| Byl odhalen panel Lender? |
Ne | Ano | Ano |
| Poskytnutý úvěrový průvodce? | Ne | Ano | Ano |
| Hodnocení odborníků | Chudý | Dobrý | Smíšený |
| Připomínky odborníků | „Zdá se, že makléř neinvestoval v reálném čase do klienta, špatné vedení a porozumění celkovým přáním klienta.“ | „Proběhla podrobná diskuse o potřebách a cílech.“ | „Splnil potřeby klienta, přidaná hodnota“; „Bez ohledu na cenovou dostupnost“. |
Refinancování: OSVČ
Carol* je samostatně výdělečně činná dodavatelka z Victoria, která na začátku roku 2015 začala uzavírat smlouvy na plný úvazek na čtyřměsíční smlouvu. Její dům má hodnotu 550 000 dolarů a má půjčku 180 000 dolarů. Pouze několik věřitelů by refinancovalo její půjčku, přičemž jako problém uvádí nedostatek zajištěného příjmu.
Přesto navzdory tomu její makléř AFG navrhl, aby použila vlastní kapitál ve svém domě k investování do jedné nebo dokonce dvou dalších nemovitostí, akcií nebo třeba dovolené. „Myslím si, že makléř opravdu dostatečně nerozuměl mé finanční situaci a potřebám.
Aussie broker místo toho požádal ji, aby odložila refinancování až do začátku její další smlouvy. Ale tento makléř také navrhl, že by si mohla vzít půjčku téměř dvojnásobku částky, kterou chtěla.
Některé dobré rady v tomto scénáři byly od makléře Mortgage Choice. Řekl Carol, že si nemyslí, že by věřitelé refinancovali její půjčku, a požádal ji, aby se vrátila poté, co měla nepřetržitý příjem 12 měsíců. Řekl, že její současná půjčka je konkurenceschopná, takže by „kvůli tomu neměla spát“.
| AFG | Australan | Volba hypotéky | |
|---|---|---|---|
| Hodnocení kupujícího domu | 2.7 | 4 | NA |
| Zveřejněné provize? | Ano | Ano | NA |
| Byl odhalen panel Lender? | Ne | Ano | NA |
| Kreditní průvodce poskytnut? | Ano | Ano | NA |
| Hodnocení odborníků | Chudý | Přijatelný | NA |
| Připomínky odborníků | „Toto je příklad nevhodného dalšího prodeje bez skutečného zvážení rizika“ | „Není jasné, jak byla vypočítána maximální výpůjční kapacita.“ | „Bylo dobré vidět makléře, jak radí nic nedělat, když je to správná rada.“ |
První domov
Jane* žije a pracuje v regionální oblasti a chce si koupit 350 000 dolarů ve svém nejbližším hlavním městě, nejprve jako investici a později jako první domov. Má pouze 10% vklad.
Její australský makléř vypadal dobře informovaný a navrhl, aby odložila nákup, dokud nebude mít větší vklad, což považovala za dobrou radu. Ale pokusil se ji nasměrovat k produktu své společnosti. „Jsem trochu znepokojen nestranností propagace Aussie Home Loans a nedoporučuji ING nebo Suncorp (což, jak přiznal, obecně nabízelo levnější půjčky). “
Podle názoru Jane byl její makléř pro výběr hypotéky nespolehlivý a neposkytoval doporučení k produktům. AFG, i když se také zdála dobře informovaná, ji chtěla urychlit do předběžného schválení ještě předtím, než začala diskutovat o konkrétních půjčkách.
| AFG | Australan | Volba hypotéky | |
|---|---|---|---|
| Hodnocení kupujícího domu |
3 | 4 | 2.75 |
| Zveřejněné provize? |
Ne | Ne | Ne |
| Byl odhalen panel Lender? |
Ne | Ne | Ne |
| Kreditní průvodce poskytnut? |
Ano | Ne | Ne |
| Hodnocení odborníků |
Hranice | Přijatelný | Chudý |
| Připomínky odborníků | „zdálo se, že má v úmyslu nasměrovat potenciálního dlužníka k jedné bance“ | „podle komentářů a řízení směrem k australskému produktu by to nevypadalo zcela nestranně“ | „nesplnil potřeby klienta“ |
Refinancování: Mladá rodina
Corinna* a Thomas* žijí v Queenslandu, mají dvouletého syna a čekají dítě. Vlastní dům v hodnotě 425 000 dolarů a chtějí refinancovat půjčku 340 000 dolarů. Důležitá je pro ně flexibilita a přístup k extra splátkám.
Cítili, že žádný ze tří makléřů ve skutečnosti nesplňuje jejich potřeby. „Příště se domluvím na osobním rozhovoru se zástupci tří věřitelů a přinesu s sebou veškerou svou dokumentaci,“ říká Corinna. „Nebudu se vracet k brokerovi, protože buď neposkytuje produkty v mém nejlepším zájmu, nebo ve své schopnosti poskytovat přesné a včasné služby svým klientům.“
| AFG | Australan | Volba hypotéky | |
|---|---|---|---|
| Hodnocení kupujícího domu |
1 | 1.5 | 3 |
| Zveřejněné provize? |
Ne | Ano | Ano |
| Byl odhalen panel Lender? |
Ne | Ne | Ne |
| Kreditní průvodce poskytnut? |
Ne | Ne | Ne |
| Hodnocení odborníků |
Chudý | Chudý | Chudý |
| Připomínky odborníků | "Skutečné problémy s komunikací mezi makléřem a spotřebitelem." | „Vůbec jsem nezvažoval přizpůsobení půjčky potřebám potenciálního dlužníka.“ | „Nedostatek v oblasti poskytování řešení pro klienta.“ |
House se vyplatil, nyní investuje do majetku
Emma* a Paul* splatili svůj dům v Sydney za 1,2 milionu dolarů a chtějí investovat do 600 000 dolarů investiční nemovitosti. Plánují provést další splátky.
Jak makléři Aussie, tak Mortgage Choice doporučili, aby opustili svůj stávající (ale splacený) úvěr přes 400 000 $ otevřeno a vzít si další půjčku 600 000 $: zajištěná kombinovaná půjčka více než 1 milion $ Domov.
Mezitím makléř AFG nebral v úvahu jejich potřeby.
| AFG | Australan | Volba hypotéky | |
|---|---|---|---|
| Hodnocení kupujícího domu | 2.75 | 3.25 | 3.75 |
| Zveřejněné provize? |
Ne | Ne | Ne |
| Byl odhalen panel Lender? |
Ne | Ne | Ne |
| Kreditní průvodce poskytnut? |
Ne | Ano | Ne |
| Hodnocení odborníků |
Hranice | Přijatelný | Chudý |
| Připomínky odborníků | „Nezohlednil dostatečně potřeby a cíle potenciálního dlužníka.“ | „Skutečnost, že chtěl, aby si klient půjčil 1 milion dolarů, byl šok.“ | „Navrhl, aby si spotřebitel mohl sjednat novou půjčku ve výši 600 000 USD a ponechat si stávající úvěrovou linku ve výši 460 000 USD.“ |
Laxní předpisy
CHOICE se zeptal profesora Kevina Jamesona, vedoucího katedry aplikovaných financí a pojistných matematik na Macquarie University, abychom se podívali na výsledky našeho vyšetřování. Na některé makléře, které jsme nakupovali ve stínech, na něj neudělali dojem.
„Můj celkový dojem byl, že příliš často to nebyl proces vedený dobrou radou. Přijde to jako proces, kdy je žadateli poskytnuto (nebo prodáno) to, co si myslí, že chtějí nebo potřebují, “řekl Jameson.
„To může být povaha tohoto odvětví - spíše prodej produktů než poradenství. Je však třeba to uznat, protože ve finančním plánování to není vždy v nejlepším zájmu klienta. “
„Jedná se o velmi významná finanční rozhodnutí, která mají vážné důsledky, pokud se pokazí. Je třeba najít rovnováhu mezi odpovědností spotřebitele a právem činit finanční rozhodnutí a potřebou makléře poskytovat zodpovědné individuální rady. Ať už je v oblasti finančního poradenství jakýkoli nedostatek, alespoň tamní rámec to uznává. V této oblasti se rámec zdá být mnohem slabší. “
Ve srovnání s předpisy finančního poradce jsou požadavky na hypoteční makléře mnohem méně přísné. A pravidla jsou v mnoha případech otevřena interpretaci, například:
- Není jasně stanoveno, ve kterém okamžiku by měly být zveřejněny provize nebo rozsah panelu věřitele.
Makléři v průzkumu selhávají v osvědčených postupech
Mnoho brokerů, které jsme nakupovali ve stínu, selhala při zveřejňování. Naši dlužníci se záměrně neptali na provize a věřitelský panel; chtěli jsme zjistit, kolik brokerů by tyto informace poskytlo bez podpory. Ukázalo se, že jen velmi málo. Pouze dva vysvětlili, že dostávají provize a které věřitele jednají.
Zatímco někteří poskytovali alespoň některé informace o provizích nebo panelu věřitele a někteří poskytovali jejich kreditní průvodce, myslíme si, že úplné a upřímné zveřejnění by mělo být poskytnuto na začátku jakékoli rady proces. I když není v rozporu poskytnout to pouze později v procesu, zveřejnění je zásadní pro schopnost kupujícího domu učinit informované rozhodnutí.
Pokud vám například doporučujeme půjčit si více, než potřebujete, jsou důležité podrobné informace o provizích:
- Při půjčce 400 000 $ u NAB by počáteční provize mohla být 2 600 $.
- Při půjčce 600 000 $ u NAB by počáteční provize mohla být 3 900 $.
Stejně jako výše půjčky (a kolik z ní dlužníci skutečně dluží), faktory jako např věřitel a typ půjčky mohou mít skutečný rozdíl ve výši provize, kterou makléř obdrží. Podívejte se na naši zprávu o tom, jak získat nejlépe od svého hypotečního makléře.
Verdikt CHOICE
Náš stínový obchod našel mnoho příkladů špatné praxe, což naznačuje, že spotřebitelé by si měli dávat pozor na informace poskytnuté makléři.
- Nečekejte, že půjčka je dostupná jen proto, že vám to řekne makléř; vytvořte rozpočet a ujistěte se, že si můžete dovolit splátky, i když úrokové sazby stoupnou o 3%.
- Držte se dál od jakéhokoli makléře, který na vás tlačí, abyste cokoli podepsali, než obdržíte úplné a adekvátní informace o vašich možnostech.
- Uvědomte si, že různé typy půjček (větší půjčky nebo pouze úrokové půjčky) nebo věřitelé obvykle platí makléřům vyšší provize.
- Vězte, že žádná půjčka doporučená makléřem nemusí být pro vás tou nejlepší možnou půjčkou. Vyplatí se otestovat konkurenceschopnost půjček doporučených makléři vůči nezávislým zdrojům, jako je CANSTAR nebo Flongle.
- Pokládejte podrobné otázky o profesních zkušenostech makléře, makléřského panelu, preferovaných věřitelů, strukturách provizí a částkách.
* Jména změněna.