Smíšené zprávy
Pokud jste si 3. září 2011 prohlíželi web Sydney Morning Herald, možná jste narazili na tento článek: 'Jarní sezóna nemovitostí nezačíná skvěle'.
Ale i když se zprávy mohou potenciálním prodejcům domů zdát špatné, nemusíte si dělat starosti, protože další titulek téhož dne hlásá: 'Jarní trh s nemovitostmi začne kvést pozdě'. Podle dalšího článku byste měli pospíšit a „do akce„porazit sezónní nápor a dát svůj dům na trh brzy“.
Další článek uklidňuje kupující - je „lovecká sezóna... pokud se chystáte koupit novou jednotku, letos na jaře je skvělý čas... [to] bude nejlepší čas na nákup za posledních několik let a v dohledné budoucnosti “.
Články jsou rozporuplné: Pokud nakupujete, rychle se vraťte, protože trh je slabý a takové ceny už neuvidíte. Pokud prodáváte, je nejvyšší čas!
Ale jak mohou být oba pravdivé?
„Je to úplný mýtus, neexistují o tom žádné důkazy,“ říká Terry Ryder, fejetonista Australan a bývalý redaktor majetku pro Brisbane Kurýrní pošta. „Ve skutečnosti bylo jaro nejhorším obdobím roku k prodeji. Ale lidé tomu věří, protože to stále slyší. Nyní budete mít spoustu lidí, kteří uvádějí své domy na trh, a v novinách nikdy nic z toho nenajdete. “
„Rozpočty na reklamu ovlivňují redakci,“ říká Ryder. „Novináři velmi málo nebo vůbec nekontrolují, když dostanou tiskové zprávy od průmyslu - buď od developerské lobby, nebo od realitních agentů. Většina z toho, co se píše o realitách, je velmi tenké přepsání z tiskových zpráv. “
Alan Smith (ne jeho skutečné jméno), bývalý manažer největší australské komunitní novinové skupiny, kterou vlastní News Ltd Cumberland Courier Newspapers, souhlasí s tím, že „redakce“ v sekcích s nemovitostmi online a mimo ně by nikdy neměly být považovány za udělil.
Kdo platí za sekci nemovitostí?
„Je to komerční část novin,“ říká Smith. „Trh s nemovitostmi funguje na základě toho, že za tu sekci platí lidé, kteří inzerují jejich nemovitosti. Přestože za úvodník nemusí být nutně zaplaceno, je to symbiotický vztah, kdy online služba řekne „mám dostal toto procento prostoru pro redakci, pošlete mi něco ', a pokud to bude dost dobré, bude to zveřejněno.
„Realitní novináři si každý den vezmou z realitního průmyslu dávku hlouposti. Journos nemůže sama napsat obchodní sekci, takže se budou spoléhat na informace z oboru. “
Jeden zkušený zasvěcený průmysl a současný realitní akademik (který se rozhodl zůstat bezejmenný) je šokován, lidé si stále myslí, že realitní tisk je důvěryhodným zdrojem informací.
„Rozčiluje mě, že lidé stále čtou [noviny] s očekáváním, že dostávají rady ohledně majetku,“ říká. „Je to podobný princip, jako dostat marketingový materiál do schránky. Velmi zřídka je špatný čas na nákup nebo prodej, vždy je to „kupující, kteří chtějí více nemovitostí - kontaktujte nás“.
Vlastní zájmy
Noviny jsou plné příběhů o úspěchu realit. Kdo ale přesně stojí za těmi často citovanými „prvními kupci domů“?
A příběh zveřejněno v Kurýrní pošta v roce 2011 odkazovaly na povodně poškozené nemovitosti, které se dostaly na trh. Redaktorka nemovitosti Michelle Hele psala o potenciálním kupci Jamesi Freudigmannovi, kterého „neodradily povodňové škody“.
Hele neprozradila, že Freudigmann je Queenslandským ředitelem poradenské společnosti v oblasti majetku Capital 360. Podle webových stránek společnosti využívá Freudigmann své „rozsáhlé znalosti [o majetku]“ k „překonání očekávání svých klientů“.
Když CHOICE kontaktovala Hele o komentář, řekla nám, že „tento příběh byl o potenciálních kupcích a zaplavený majetek a deklarovaný záměr pana Freudigmanna v něm žít, bez ohledu na to, co jeho podnikání může být".
Podobný článek:Deluged Brisbane má nejlevnější domy z hlavních měst', zveřejněno v Australan v dubnu 2011 uvedl: „Pro potenciální kupkyni domu Brisbane Lauru Kavanagh poskytly nízké ceny skvělou příležitost. Paní Kavanagh a další kupující uvedli, že pochybnosti ohledně budoucích úrovní úrokových sazeb nebyly ve skutečnosti velkým faktorem jejich rozhodnutí vstoupit na trh. "Nemyslím si, že půjdou nahoru, ale i kdyby to udělali, stále je ten správný čas dostat se na trh," řekla. "
Skutečnost, že Kavanagh je agentem společnosti Place Real Estate, jedné z největších agentur působících v Brisbane, není zveřejněna.
Andrew Fraser, autor článku, to obviňoval z krátkého termínu. „Příběh je založen na zprávě, která uvedla, že ceny Adelaide rostly, zatímco ceny Brisbane klesaly. V 16 hodin jsem byl požádán, abych naléhavě našel kupce domu pro příběh, a tak jsem kontaktoval realitního agenta. Osoba, kterou mi našli, pracovala v agentuře, ale byla také kupcem domu. “
„Řekl bych, že je realitní makléř, ale nemyslel jsem si, že je to důležité, protože tam byla jako kupující. A příběh nebyl o ní... odkaz na ni je v posledních třech odstavcích. “
Nedostatek zveřejnění
Praxe nezveřejňování vlastních zájmů u těchto „každodenních“ mužů a žen je velmi rozšířená. Makro podnikáníBlog, který nabízí alternativní pohled na investice, odhalil postup v řadě dalších novin, včetně:
- Kurýr (Ballarat),
- Australan,
- The Daily Telegraph (Sydney),
- Kurýrní pošta (Brisbane) a
- Adelaide teď (webové stránky inzerenta Adelaide).
Pravda nebo fikce?
„Spotřebitel při čtení jakékoli komerční části publikace - ať už jde o zdraví, automobily nebo nemovitosti - ví, že je reklamní,“ říká Smith. „Před noviny jsi dal tvrdé zprávy. Je absurdní si myslet, že komerční sekce by byly nezaujaté! Pokud byste [měli nezaujatou sekci], žádný realitní makléř by nepředložil žádný úvodník. “
„Lidé věří tomu, co čtou v novinách,“ říká Ryder. „Pokud budete lež opakovat dost často, lidé ji přijmou jako pravdu. Lidé si často ani neuvědomují, odkud jejich postoje pocházejí - prostě absorbují přístupy médií, protože jsou tam každý den, a budou opakovat mylné představy jako fakt. “
Přehrávání oblíbených
Debut nového účesu není obvykle novinkou - pokud samozřejmě nejste celebritou jako Jennifer Aniston, Natalie Portman, Brad Pitt nebo Anthony Toop. „Anthony, kdo?“ můžete se zeptat.
„Přesuňte se přes Davida Hasselhoffa, Jižní Austrálie má své vlastní, na jazyku se vrtící jazyky, jež se vlní,“ prohlásil noviny Adelaide teď dne 26. června 2011. „Po šestiměsíční odmlce od svého čistého a výkonného života ve funkci šéfa společnosti Toop & Toop Real Estate se Anthony Toop vrátil do města s rozteklými vlasy a učinil ho téměř k nepoznání.“
A to v žádném případě není ojedinělé. Proč je tedy nový účes nebo realitní kancelář? narozeniny jsou zprávy ve velkých městských novinách? Stačí se podívat na zadní stránky, abyste to zjistili, říká Angelo Karantonis, odborník na nemovitosti a docent na School of the Built Environment, University of Technology Sydney.
„Poznamenejte si jména agentů a agentur, na které odkazují. Pak se podívejte na reklamy vzadu-ti, kteří hodně inzerují, jsou ti, kteří dostanou zápisy, “říká Karantonis. „Pokud Joe Bloggs Real Estate inzeruje čtvrtinu stránky jednou v modrém měsíci, nedostane úvodník.“
Jeden bývalý realitní agent nám říká: „Dříve mě to frustrovalo... upřednostňovali ty, kteří více inzerovali před různými papíry. “
Dopad těchto zdánlivě neškodných profilů je silný. Koneckonců, koho byste požádali o prodej vašeho domu? „Instinktivně by to byl někdo, koho byste neustále viděli v novinách, protože vypadá jako aktivní člověk. Nechodili byste do Joe Bloggs - jakou má naději? Úspěch plodí úspěch, “říká Karantonis.
Výhody obchodu
Pokud jste realitní makléř, existují další výhody novinové reklamy. CHOICE se dozvěděl, že Melbourne Věk noviny financují každoroční zahraniční cestu agentů, kteří splňují určité prodejní cíle.
„Provozujeme incentivní program, jehož součástí je zámořská cesta, a vedeme ho již řadu let,“ potvrzuje Tony Blamey, generální ředitel pro nemovitosti ve společnosti Fairfax. „To ale řídí komerční část organizace, ne redakční část... [Realitní kanceláře] se přihlásí k programu a je založen na závazku firemní reklamy. Je to příležitost pro vytváření sítí a existuje řada aktivit. “
Ale pan Ryder říká, že to není nic jiného než freebie. „Existují různé provize. Noviny po dlouhou dobu vyplácely agenturám bonusy za jejich reklamu, někdy ve formě výhod jako zámořské junkety. Ironií je, že agenti neutrácejí své vlastní peníze za reklamu, ale utrácejí peníze prodejců. Je to hlavní rort, který existuje již dlouhou dobu, “říká pan Ryder.
Není prostor pro kritiku
Vztah mezi médii a nemovitostmi je v některých případech zjevně tak útulný, že jsou zadržováni velcí investoři šťastný za každou cenu - i když to znamená přinutit novináře držet krok nebo odmítnout reklamu konkurence dolarů.
Terry Ryder říká, že rezignoval na Kurýrní pošta na konci devadesátých let, protože nebyl schopen svobodně psát, aniž by mu to diktoval realitní průmysl. Říká, že jeden z jeho článků, které kritizovaly aukční proces, obdržel stížnosti na vysoké úrovni od realitního průmyslu, které směřovaly přímo k seniorům v novinách.
„Během těch let, kdy jsem mluvil s novináři, vím, že se cítí omezeni. Vědí, že přijdou o práci, pokud nebudou držet krok, takže nepíší nic ostře kritického pro toto odvětví, což je z pohledu spotřebitele velká ostuda, “říká Ryder.
Zakázána nepříznivá reklama
Neil Jenman strávil deset let prací realitního agenta, než se začal věnovat veřejnému mluvení a vydával knihy o etice v realitách.
„Deset let mi místní noviny nedovolily inzerovat mé knihy,“ říká. „Cumberland, News Ltd, noviny Leader ve Victorii a Quest v Brisbane mě úplně zakázaly.“
Jistě, společnost CHOICE viděla kopii poznámky zaslané všem vedoucím poboček a konzultantům prodeje nemovitostí z Cumberland Newspapers uvádí: „Dávejte si pozor na jakýkoli pokus o reklamu na [Jenmanovu] knihu Chyby v realitách zveřejněno... jakékoli reklamy propagující tuto publikaci nesmí být přijaty k publikování v žádných novinách Cumberland. “
Alan Smith přiznává, že je jedním z architektů této poznámky. „V té době jsme zastávali názor, že jsme si museli dávat pozor na jeho materiál, protože to byla jen senzační věc typu nadpisu na propagaci jeho vlastní značky. Knihy jsme neodmítli úplně inzerovat. To byla počáteční rada, ale rádi jsme tyto reklamy vzali do obecných zpráv, jen ne do sekce realit. “
Jeho reklama byla odmítnuta také Gregovi Cooperovi z Cooper Newman Real Estate v Burwood, Victoria, tentokrát Melbourne Vůdce Whitehorse noviny dne 2. září 2011. Důvod? Prodejci jsou často smluvně vázáni k náhradě realitním agentům za reklamu bez ohledu na to, zda se nemovitost prodává. Cooper, který je akreditován Neilem Jenmanem, nabídl zaplatit účet a uvedl: „V pasti s účtem za reklamu a bez prodeje? Promluvte si s námi o řešení. “
„Věřili, že čtenáři mohou tato slova vnímat jako negativní vůči reklamě,“ říká Cooper. „Dvě hodiny před termínem řekli, že to povedou za předpokladu, že odstraníme slova, což jsem odmítl. Mnoho našich reklam bylo zablokováno. Řekl bych, že si pravděpodobně stěžovali jiní agenti. Je to proto, že mají více reklamy. “
Vůdce Whitehorse potvrdil CHOICE, že reklamu nelze spustit, pokud Cooper nesouhlasí s odstraněním odkazu na reklamní náklady.