Reverzní hypotéky, schémata vracení domů a SMSF

Produkty pro uvolnění domácího kapitálu

Neexistuje žádný nedostatek marketingu, jehož cílem je přesvědčit starší Australany, aby vydělali na svém domácím kapitálu. Může to být schůdná možnost, ale pouze v případě, že si potřebujete půjčit paušál na nezbytnou rekonstrukci, kritické lékařské ošetření nebo podobný jednorázový výdaj.

Půjčit si u domova, abyste pomohli vyrovnat svůj osobní rozpočet nebo financovat cestu kolem světa, je není to dobrý nápad - bod, který podniky, které uvádějí na trh akcie, obecně nezdůrazňují produkty. Potenciálně rozdáte farmu výměnou za rychlou finanční opravu.

Pro australské majitele domů chudé na peníze může být marketing produktů domácího kapitálu těžké odolat, ale pravděpodobně dává větší smysl snižovat náklady a snižovat velikost, než dávat na řadu své největší aktivum.

Obecně existují dva typy produktů pro uvolnění domácího kapitálu a jejich fungování je následující:

Reverzní hypotéky

U reverzní hypotéky použijete vlastní kapitál ve svém domě jako kolaterál k půjčení peněz a poté půjčku splatíte (plus úroky a poplatky), když prodáte svůj dům nebo zemřete, podle toho, co nastane dříve. Je to potenciální časovaná bomba, protože nemusíte splácet, dokud nenastane jedna z těchto událostí - takže konečná částka návratnosti může být obrovská v závislosti na tom, kolik jste si půjčili.

Částka, kterou si můžete půjčit, se pohybuje od 15 do 20% hodnoty vašeho domova, pokud vám je kolem 60, až 25–35%, pokud jste 70-něco a peníze můžete získat jednorázově, jako měsíční platby, úvěrový rámec nebo kombinaci všech tři.

Negativní vlastní kapitál

Reverzní hypotéky už nejsou tak nebezpečné, jako kdysi, protože už nemůžete skončit dlužíte více, než kolik stojí váš domov. Ochrana proti „zápornému vlastnímu kapitálu“ vstoupila v platnost v roce 2012, ale legislativa platí pouze v případě, že jste si vzali reverzní hypotéku po 18. září 2012.

Pokud jste si do té doby vzali reverzní hypotéku, zkontrolujte ve své smlouvě, zda neplatí záporná ochrana vlastního kapitálu. Pravděpodobně bude, pokud jste si půjčili od člena Asociace věřitelů pro uvolnění australských seniorů (SEQUAL), jejíž členové se zavázali zabránit vzniku negativních kapitálových situací podle jejich podmínek smlouvy.

Nové ochrany byly dlouho očekávané a skutečnost, že se staly nezbytnými, dává tušit, jak nebezpečné mohou být reverzní hypotéky.

Je stále snadné se dostat do problémů, pokud si vezmete reverzní hypotéku ze špatného důvodu.

Problém s reverzními hypotékami není těžké se zorientovat - úrokové sazby jsou vyšší než standardní sazby půjček na bydlení a postupem času se sloučí. To znamená, že úroky se neustále přidávají k částce, kterou budete muset splatit při prodeji svého domu. To se liší od běžné hypotéky, kde po cestě splácíte půjčku i úroky. Konečný účet s reverzní hypotékou - původní částka úvěru plus všechny přidané poplatky a úroky - může být obrovský.

Příklad

Pokud jste si vzali paušální částku 50 000 $ jako reverzní hypotéku s 10% úrokem ve věku 60 let, budete v 75 letech dlužit 232 000 $ a 1 041 000 $, když je vám 90, když se kumulují úroky (za předpokladu poplatku za zřízení 1 200 $ a průběžných 9 $ měsíčně poplatek).*

Stručně řečeno, půjčka by mohla snadno pohltit veškerý kapitál ve vašem domě a nezbude vám nic, když je čas zaplatit dudákovi.

Další věci, se kterými si musíte dělat starosti s reverzními hypotékami:

• Vaše důchodová způsobilost může být ovlivněna, protože budete mít k dispozici více peněz.
• Každý, kdo s vámi žije v domě, ale není vlastníkem, se možná bude muset odstěhovat, pokud zemřete, v závislosti na podmínkách smlouvy o půjčce.

*Zdroj: ASIC

Domácí reverzní schémata

Obrácení domova je, když prodáte část vlastního kapitálu ve svém domě se slevou a žijete tam dál. Když je dům prodán, poskytovatel systému reverze domů obdrží hodnotu podílu vlastního kapitálu, který původně koupil, v běžných cenách.

Domácí reverzní schémata jsou ještě horší perspektivou než reverzní hypotéka ve špatných rukou, což o něčem vypovídá. Stručně řečeno, existuje vysoká pravděpodobnost, že poskytovatel schématu domácího obrácení získá mnohem více část vlastního kapitálu na trati, než za kterou původně zaplatil - a o to přijdete rozdíl.

V závislosti na stavu trhu s bydlením, kdy proběhne konečný prodej, to může znamenat ztrátu velký kus konečné hodnoty té části vašeho domova, kterou jste prodali do systému zvrácení domova poskytovatel. Čím mladší je zákazník domácího obratu - a čím déle musí poskytovatel čekat na výplatu - tím větší je potenciální ztráta. Pokud je vám 60 let, paušální částka, kterou získáte při prodeji části svého domu, bude zlevněna výrazně ostřejší sazbou, než kdyby vám bylo 80.

Obrácení domova v Austrálii

Není náhoda, že systémy domácího obrácení jsou k dispozici pouze v určitých částech Sydney a Melbourne, kde ceny bytů historicky vzrostly. Majitelé domů v těchto poštovních směrovacích číslech se mohou ocitnout bohatí na majetek, ale s omezenými penězi, protože se zvyšují životní náklady-a stát se tak potenciálním zákazníkem pro poskytovatele schémat reverze domů.

V současné době působí v Austrálii pouze jeden poskytovatel schématu reverzace domů - Homesafe Solutions. Když jsme v roce 2011 podnik zkoumali, poukázali jsme na to, že v něm byly průměrné ceny domů Austrálie se v letech 2001 až 2011 zvýšila o 147% - a obecný trend určitě pokračuje od roku 2011. Ceny bytů v Sydney vzrostly od září 2014 do září 2015 o 19,9% a Melbourne o 9,9%.

Příklad

Při rychlosti růstu od roku 2001 do roku 2011 by dům v hodnotě 1 milion USD v roce 2011 měl do roku 2021 hodnotu 2,47 milionu USD. Pokud jste tedy v roce 2011 prodali polovinu vlastního kapitálu (za předpokladu, že dům byl bez hypotéky) poskytovateli schématu reverzace domů za 350 000 USD (30% sleva na 500 000 USD), vaše 350 000 USD by stálo 1 235 000 $, pokud by trend pokračoval a dům byl prodán v roce 2021-čistý zisk pro podnikání v oblasti domácího obratu a méně než důvtipný finanční krok pro vlastník domu.

Extrémním případem by byla ztráta 70%plus a čísla v jakémkoli orientačním scénáři se mohou měnit v závislosti na budoucnosti cen nemovitostí a podmínkách dohody. Jde o to, že pravděpodobně budete levně prodávat svůj domácí kapitál, pokud využijete schéma domácího obrácení.

Další věci, s nimiž si musíte dělat starosti s programy obraceče domů:

• Domácí reverzní schémata jsou komplikovaná, takže může být těžké přesně vědět, do čeho jdete a jak určitá ustanovení smlouva bude platit - zvláště pokud chcete po podepsání smlouvy zrekonstruovat svůj domov nebo musíte prodat dříve, než se očekávalo.
• Stejně jako u reverzních hypoték může být ovlivněna vaše způsobilost k důchodu, protože budete mít po ruce více peněz.

Více o půjčkách na bydlení

• Jak vybrat správnou půjčku na bydlení
• ASIC omezuje rizikové půjčky na bydlení
• Negativní řazení

Samořízené penzijní připojištění

Myšlenka samoobslužného super fondu (SMSF) spočívá v tom, že ke svému účtu na penzijní připojištění přistupujete osobně a přebíráte odpovědnost za výkonnost fondu.

Dávejte si pozor na finanční poradce nebo marketingové kampaně, které vás nutí převzít kontrolu nad svým vlastním super účtem a vyznít to jako procházka parkem. SMSF může být potenciálně dobrým tahem, ale pouze pokud máte značné finanční znalosti, minimum práce 200 000 $ a čas, který potřebujete k tomu, abyste byli dobrým a praktickým správcem peněz.

Jsi na to sám

Převzetí otěže na důchodové úspory vás posadí na místo řidiče, ale také vás učiní zodpovědným za to, co se stane s investicemi - i když se řídíte radami někoho jiného. A to znamená, že nebudete mít přístup k Superannuation Complaints Tribunal, bezplatné a nezávislé službě pro řešení sporů, která je k dispozici tradičním členům maloobchodního nebo průmyslového fondu.

SMSF může mít až čtyři členy (nebo správce), kteří budou pravděpodobně rodinnými příslušníky nebo obchodními partnery. Pokud jeden z nich udělá něco na úkor fondu, jste na to sami, i když jde o podvod. U maloobchodních a průmyslových fondů máte v případě podvodu nebo krádeže nárok na náhradu podle zákona o penzijním připojištění.

Obavy

Marketing SMSF je na seznamu obav organizace COTA Australia (Council on the Aging), organizace, která se snaží prosazovat a chránit zájmy starších Australanů.

„Máme velké obavy z marketingu kolem zřízení vašeho vlastního samořízeného super fondu,“ řekl nám generální ředitel COTA Ian Yates. „Zpráva zní„ nebojte se, my se o to postaráme “, ale není zde zmínka o přemrštěných poplatcích, které jsou často spojeny. A lidé mohou být nabádáni k tomu, aby si půjčovali na nákup nemovitosti. “

„Zjevně se obracejí na lidi, aby založili superřízený fond, který by spravoval 100 000 nebo 150 000 dolarů, a to prostě není. Legitimní samoobslužný superprůmysl se o tyto šarlatány obává stejně jako my. “

Další věci, se kterými si musíte dělat starosti pomocí SMSF:

• Pravděpodobně budete muset platit vyšší sazby, než platíte za jakékoli pojištění, které je součástí vašeho aktuálního fondu, a vaše způsobilost k novému pojistnému produktu může být ohrožena vaším věkem a existujícími podmínky.
• Náklady na správu vašeho fondu a dodržování pravidel SMSF (stanovených ATO) mohou převážit vaše současné poplatky za správu fondu.
• Budete muset své papírování udržovat v pořádku, včetně každoročního auditu, a věrně ho uložit u ATO, jinak budete čelit přísným sankcím. V nejhorším případě může ATO diskvalifikovat váš fond a vystavit vaše investiční výnosy mnohem vyšší daňové sazbě (spíše než zvýhodněné 15% super sazbě), pokud se zjistí, že není v souladu.

Výhody SMSF

Proč by tedy někdo vůbec zvažoval přechod na SMSF? Budete mít přístup k více investičním možnostem a příležitost překonat svůj současný fond lepším investičním rozhodováním - ale zda dokážete tuto příležitost realizovat, to je jiná otázka.

Více o super fondech

• Průvodce nákupem důchodů
• Průvodce nákupem penzijního připojištění spravovaný vlastními silami

Chcete si s někým promluvit osobně?

Finanční poradenství Austrálie nabízí bezplatné, nezávislé finanční poradenství, buď po telefonu, nebo tváří v tvář: 1800 007 007.