عمولات تأمين ستراتا ورسوم السمسرة تنتقل إلى المالكين

هناك الكثير من الأجزاء المتحركة عندما يتعلق الأمر بالتأمين الطبقي، والكثير من الحركة مخفية عن الأشخاص الذين يدفعون ثمنها.

ويعود الأمر برمته إلى التعاملات المعقدة بين مديري الطبقات وصناعة التأمين ــ التعاملات التي غالبا ما تنطوي على عمولات ومدفوعات غير معلنة.

والنتيجة هي أن أصحاب الطبقات الفردية ربما يدفعون أكثر مما ينبغي.

مديري ستراتا والوسطاء والعمولات والرسوم

تقوم العديد من شركات المالكين (وتسمى أيضًا الشركة الاعتبارية) بالاستعانة بمصادر خارجية في الأمور الصعبة مثل التأمين إلى جهات خارجية شركات إدارة الطبقات وقد لا يفهمون كيف تؤثر هذه العمولات على أقساط التأمين الخاصة بهم في أغلب الأحيان مدفوع من قبل أصحاب الطبقات الفردية من خلال ضرائبهم الطبقية.

ومن غير المرجح أيضاً أن تكون شركات المالكين على علم بالعلاقات الودية بين مديري الطبقات وسماسرة التأمين.

عادة ما يتم الأمر على النحو التالي: يقوم مدير الطبقات بزيارة وسيط للعثور على تأمين للمبنى، ثم يقوم مدير الطبقات بالبحث عن تأمين للمبنى يتلقى الوسيط عمولة من شركة التأمين لبيع البوليصة، بشكل عام حوالي 20٪ من المبلغ غالي.

يقوم وسيط التأمين بعد ذلك بتمرير هذه العمولة إلى مدير الطبقات - وهو نوع من الشكر لك على جلب الأعمال بطريقته الخاصة.

هل يخدم مدير الطبقات مصالح أصحاب الشركات والأفراد أم مصالحهم الخاصة؟

وفي عام 2020، تم دفع حوالي 137 مليون دولار لوسطاء التأمين ومديري الطبقات على شكل عمولات، ارتفاعًا من حوالي 82 مليون دولار في عام 2016.

لكن الوسيط لا يذهب خالي الوفاض. ثم يقومون بعد ذلك بفرض رسوم على مدير الطبقات للتعويض عن العمولة المفقودة، ويتم تضمين هذا في التكاليف التي يدفعها أصحاب الطبقات الفردية.

يمكن للعمولة بالإضافة إلى رسوم الوسيط مجتمعة أن تزيد من تكلفة التأمين بنسبة تصل إلى 40٪.

ومما لا يساعد أن العديد من الشركات المالكة وأصحاب الطبقات الفردية ينفصلون إلى حد كبير عن العملية وليس لديهم أي فكرة عما يحدث.

كل هذه العمولات المدفوعة قد تعني أن مديري الطبقات لم يقوموا بإجراء بحث شامل في السوق للعثور على أفضل صفقة لشركة المالكين. وسيكونون بمثابة وكيل لكل من وسيط التأمين وشركة المالكين - وهو تضارب كلاسيكي في المصالح.

إذن، هل يخدم مدير الطبقات مصالح أصحاب الشركات والأفراد أم مصالحهم الخاصة؟ إنه سؤال طرحه بعض المدافعين عن المستهلك مؤخرًا.

يمكن أن تؤثر العلاقة الحميمة بين مديري الطبقات ووسطاء التأمين على الأقساط التي يدفعها أصحاب الطبقات من خلال ضرائبهم الطبقية.

كسر التكاليف

كل هذا يتراكم، وكما هو الحال مع التأمين بشكل عام، أصبح التأمين الطبقي أكثر تكلفة في السنوات الأخيرة.

وفي معظم الحالات، يقع اللوم على الافتقار إلى الشفافية. ويجادل المدافعون عن حقوق المستهلكين بأن كافة جوانب التأمين الطبقي يجب أن تكون موضوعة أمام المالكين ليراها. يشمل توزيع التكاليف ما يلي:

• القسط الأساسي
• الرسوم الحكومية ورسوم الدمغة وضريبة السلع والخدمات
• دفع العمولة من شركة التأمين إلى الوسيط (وتسليم هذه العمولة إلى مدير الطبقات)
• الرسوم التي يفرضها الوسيط على مدير الطبقات للتعويض عن خسارة العمولة.

وفقًا لتقرير جامعة ديكين لعام 2021، ارتفعت تكاليف التأمين الجماعي لأصحاب الطبقات من حوالي 619 مليون دولار في عام 2016 إلى 1.08 مليار دولار في عام 2020.

وارتفع متوسط ​​التكاليف لشركات المالكين من 4320 دولارًا في عام 2015 إلى 6522 دولارًا في عام 2020.

هناك الكثير من العوامل المؤثرة عند تحليل تكاليف التأمين، ولكن المعاملات المالية بين مديري الطبقات ووسطاء التأمين هي بالتأكيد واحدة منها.

استمعت شركة Choice إلى عدد من مالكي الطبقات الذين رأوا أن أقساط التأمين الخاصة بهم تزداد بشكل كبير في السنوات الأخيرة. وحُرم آخرون من التغطية بسبب العيش في مناطق معرضة للخطر.

هناك الكثير من العوامل المؤثرة عند تحليل تكاليف التأمين، ولكن المعاملات المالية بين مديري الطبقات ووسطاء التأمين هي بالتأكيد واحدة منها.

رسوم السماسرة تنتقل إلى أصحابها 

أجرى أحد الخبراء الذين يدعون إلى التغيير، وهو جون تروبريدج، مؤخرًا تحليلاً شاملاً للصناعة ونشر تقريرًا سلسلة من الأوراق التشاورية التي تطرح المسألة بالتفصيل.

يتمتع تروبريدج بسجل متميز في كشف المخالفات في صناعة التأمين، حيث ترأس كلاً من مكتبي الحكومة الفيدرالية مراجعة التأمين ضد الكوارث الطبيعية في أعقاب فيضانات عام 2011 ومجموعة عمل الصناعة لعام 2015 التي أدت إلى إصلاحات في التأمين على الحياة صناعة.

يخبر Trowbridge موقع Choice أن الرسوم التي يفرضها وسيط التأمين على شركة المالكين هي أعلى من قسط التأمين، والذي يتضمن عادةً عمولة.

هناك البعض الذين يتقاضون 40، حتى 45٪

خبير التأمين في ستراتا جون تروبريدج

"لكن في كثير من الحالات لا يرى المالكون ذلك. كل ما يرونه هو إجمالي تكلفة التأمين، وأحيانًا يطلقون على هذه التكلفة الإجمالية قسطًا، وهو ليس كذلك."

في معظم الحالات، تضيف رسوم الوسيط والعمولات 25 أو 30٪ إلى القسط الأساسي.

يقول تروبريدج: "سيكون هذا شرطيًا عادلاً، ولكن هناك البعض الذين يتقاضون 40، أو حتى 45٪".

غالبًا ما يكون مالكو ستراتا في حالة جهل بشأن المبلغ الذي يدفعونه مقابل التأمين الذي يغطي المناطق المشتركة في المبنى.

لماذا التنظيم الذاتي غير موثوق به

يعتقد تروبريدج أنه يجب التخلص التدريجي من "نظام خصم العمولة/رسوم الوسيط". يوافق جيرارد برودي، رئيس اتحاد المستهلكين في أستراليا، على ذلك، لكنه يشكك في أن الصناعة ستفعل ذلك بمفردها.

يقول برودي: "لا أعتقد أنه سيكون هناك تغيير كافٍ باستخدام نهج التنظيم الذاتي وحده". "المطلوب هو مزيد من الاهتمام من جانب الجهات التنظيمية بهذه القضايا، وربما بعض التغيير التشريعي." 

وفي حين أن الهدف الأساسي لتراوبريدج هو تحقيق قدر أكبر من الشفافية، يقول برودي إن ذلك قد لا يكون كافيًا لتغيير النظام.

"المشكلة الرئيسية هي أن العديد من الشركات المملوكة لأصحابها غير مندمجة وتتبع خطى مدير الشركة المالكة لها - فالكشف عن المشكلة لن يتم حله."

هل إزالة العمولات ستخفض التكاليف؟

تقول مؤلفة تقرير جامعة ديكين لعام 2021، الدكتورة نيكول جونستون، لموقع Choice إن ما إذا كان انتشار يؤدي الوسطاء والعمولات في التأمين الطبقي إلى ارتفاع التكاليف على شركات الملاك والمالكين الذين يعتمدون على مخطط.

والمطلوب هو المزيد من الاهتمام من جانب الجهات التنظيمية بهذه القضايا، وربما بعض التغيير التشريعي

رئيس اتحاد المستهلكين الأسترالي جيرارد برودي

"إذا كنت شركة مالكة تتمتع بإدارة جيدة، وتتخذ خطوات فعالة للتخفيف من المخاطر ولديك مطالبات محدودة، فمن المحتمل أن تكون الإجابة بنعم. يقول جونستون: "لكن مسألة العمولة معقدة لأنها تعتمد على كيفية تقسيم العمولة بين مدير الطبقات والوسيط".

يبدو أن العديد من مديري الطبقات يوزعون العمولات التي يتلقونها من الوسطاء عبر جميع خصائص الطبقات في محفظتهم الاستثمارية.

"لذا، إذا كان المخطط يخضع لإدارة سيئة، ولا يتخذ خطوات لتخفيف المخاطر ولديه مطالبات متعددة، فمن المحتمل أن يستفيدوا من هذا الهيكل." 

لكن جونستون يعترف بأن إخراج العمولات من المعادلة من شأنه أن يخفض تكاليف التأمين بشكل عام بالنسبة لشركات الملاك وأصحابها، ربما بمقدار حجم العمولة تقريبًا، أو 20%.

هل يجب على مديري الطبقات قبول العمولات؟

كارين ستايلز، المديرة التنفيذية لشبكة مالكي الطبقات (OCN)، وهي مجموعة غير ربحية للدفاع عن أصحاب الطبقات، لقد قام بحملة طويلة من أجل إزالة عمولات التأمين ورسوم الوساطة في التأمين الطبقي، لكن الأمر كان شاقًا معركة.

في عام 2012، دعت OCN إلى وضع حد للمدفوعات المتضاربة في تقريرها إلى مراجعة نيو ساوث ويلز لقوانين الطبقات، لكن هذه الجهود قوبلت بمقاومة شديدة من لوبي إدارة الطبقات.

حتى شركات المالكين التي تدرك مسألة رسوم العمولة والوسيط تواجه مشكلة في كشف العناصر المختلفة العديدة التي تشكل قسط التأمين الطبقي.

"هناك الكثير من التشويش. يقول ستايلز: "تحصل على قسط إجمالي مقتبس لك دون تفصيل كيفية تكوين ذلك".

يقول ستايلز إن هناك شركات إدارة طبقات لا تقبل العمولات، لكن هذا يضعها في وضع تنافسي غير مؤاتٍ لأنها تضطر إلى فرض رسوم أعلى نتيجة لذلك.

هناك الكثير من التشويش. تحصل على إجمالي القسط المقتبس لك دون تفصيل كيفية تكوينه

المدير التنفيذي لشبكة شركة المالكين كارين ستايلز

يتقاضى منافسوهم رسومًا أقل ولكنهم يحصلون بعد ذلك على العمولة، مما يؤدي إلى ارتفاع العلاوة.

يقول ستايلز إن مستوى الوعي بكل هذا بين أصحاب الطبقات الفردية يتراوح بين "لا أفهم، أو لا أريد أن أعرف، أو لا أهتم".

وفي المباني الأكبر حجما، يشكل التأمين "جزءا كبيرا من التمويل الإداري"، كما تقول، وشركات المالكين الأكثر تطورا "تحاول يائسة تجاوز كل الدخان والمرايا".

تتمثل إحدى الإستراتيجيات للتغلب على تضارب المصالح هذا في تجاوز شركة إدارة الطبقات الخارجية تمامًا، وهي خطوة يدعمها ستايلز.

الكشف الكامل لطرد الشحن الزائد

هناك الكثير من الأجزاء المتحركة للتأمين الطبقي وهو أمر معقد. بالنسبة لجون تروبريدج، فإن طرح كل شيء على الطاولة هو أول أمر في العمل.

"يهدف جزء كبير من هذا المشروع إلى زيادة الوعي ومحاولة إعطاء أصحاب الطبقات معلومات كافية حتى يتمكنوا من طرح أسئلة حول الرسوم التي يتم تحصيلها منهم والخدمات التي يتلقونها مقابل ذلك مال. أنا لا أزعم أن هناك زيادة في الشحن على نطاق واسع، ولكنه موجود، والشفافية محدودة. والمسألة الأخرى هي تضارب المصالح المتأصل في ترتيبات المكافآت هذه." 

مخزون الصور: جيتي، ما لم ينص على خلاف ذلك.

لمشاركة أفكارك أو طرح سؤال، قم بزيارة منتدى مجتمع Choice.

قم بزيارة مجتمع الاختيار