في هذه الأيام ، تتراجع احتمالية ملكية المنازل بعيدًا عن متناول العديد من الأستراليين ، وليس فقط ذوي الدخل المنخفض.
تواجه الأعداد المتزايدة من المستأجرين نقصًا في العقارات ، وإيجارات عالية ، ومخزون إيجاري منخفض الجودة ، واحتمال الاضطرار إلى العثور على مكان جديد للعيش فيه بشكل منتظم.
باختصار ، الأمر قبيح بالخارج ويصبح أقبح. الآن أكثر من أي وقت مضى ، يجب أن يكون المستأجرون الأستراليون عبر حقوقهم وأن يكونوا على استعداد لممارستها.
تقول ياييل كاسبي من اتحاد المستأجرين في فيكتوريا: "يمكن ، وينبغي ، أن يكون الإيجار خيارًا مشروعًا للإسكان طويل الأجل لمن يريده".
"لسوء الحظ ، غالبًا ما يكون المستأجرون غير مدركين لحقوقهم أو يترددون في إنفاذ حقوقهم خوفًا من الانتقام المحتمل ، لا سيما بالنظر إلى نقص الإيجارات الميسورة التكلفة الخصائص."
مع تفشي فيروس كورونا في متناول اليد ، يتمتع المستأجرون في أستراليا الآن ببعض الحقوق الجديدة ، على الرغم من أنها مؤقتة فقط.
وافقت الحكومة الفيدرالية على وقف عمليات إخلاء المساكن خلال الأشهر الستة المقبلة الإيجارات "في ضائقة مالية غير قادرة على الوفاء بالتزاماتها بسبب تأثير فيروس كورونا".
سيتمكن المستأجرون أيضًا من إنهاء عقود الإيجار و / أو طلب الوساطة أو المصالحة على أساس الضائقة المالية.
يبقى أن نرى كيف سينتهي كل هذا ، لكن CHOICE ترحب بهذه الخطوة.
بصرف النظر عن التدابير الخاصة التي تم طرحها لمساعدة الأستراليين على تجاوز الوباء ، فإننا نحدد حقوقك حول بعض القضايا الحرجة والتي طال أمدها.
على هذه الصفحة:
- كم مرة يمكن زيادة الإيجار الخاص بك وكم مرة؟
- مدفوعات الإيجار بدون رسوم
- عندما يحق لك الإصلاح
- الحماية من عمليات الإخلاء الانتقامية
- القائمة السوداء لقاعدة بيانات الإيجار
- استعادة السندات الخاصة بك
- هل يتعين عليك تنظيف السجاد بالبخار عند الخروج؟
- هل عليك أن تدفع مقابل استخدام المياه؟
- موارد المستأجر
كم مرة يمكن زيادة الإيجار الخاص بك وكم مرة؟
أثناء عقدك لعقد إيجار محدد المدة لمدة عامين أو أقل ، لا يمكن زيادة الإيجار بشكل عام ما لم يكن مكتوبًا في الاتفاقية.
ولكن بمجرد انتهاء المدة ، ستنتقل إلى اتفاقية دورية أو عقد إيجار متجدد ، ما لم توقع اتفاقية أخرى.
في هذه الأنواع من الاتفاقيات ، يمكن زيادة الإيجار ، ولكن بشكل عام مرة واحدة فقط كل ستة إلى 12 شهرًا (حسب الولاية أو الإقليم الخاص بك).
أثناء عقدك لعقد إيجار محدد المدة لمدة عامين أو أقل ، لا يمكن زيادة الإيجار بشكل عام ما لم يكن مكتوبًا في الاتفاقية
هذا الحق غائب بشكل ملحوظ في نيو ساوث ويلز ، حيث لا يوجد حد لعدد المرات التي يمكن فيها زيادة الإيجار.
لكن يحق لك الحصول على فترة إخطار تبلغ حوالي 60 يومًا في جميع أنحاء البلاد لأي زيادة في الإيجار (باستثناء في الإقليم الشمالي حيث تكون 30 يومًا فقط).
زيادات الإيجار | ||
|---|---|---|
| الولاية / الإقليم | كم مرة يمكن زيادة الإيجار على عقد إيجار دوري؟ | فترة إشعار? |
| نيو ساوث ويلز | لا حدود | 60 يوما |
| Qld و Vic و WA و NT | مرة كل ستة أشهر | 60 يومًا / شهرين 30 يومًا (NT) |
| ACT و Tas و SA | مرة كل 12 شهرًا | 60 يومًا / ثمانية أسابيع |
الزيادات الإيجارية المفرطة
بينما لا توجد حدود رسمية ، لا يمكن للمالك زيادة الإيجار "بشكل مفرط".
إذا كنت تعتقد أن الزيادة مفرطة ، يمكنك محاولة الاعتراض عليها من خلال الخدمة المناسبة للدولة - في معظم الحالات محكمتها المدنية والإدارية.
إذا اعتبرت مفرطة ، يمكن للمحكمة إصدار أمر واجب النفاذ يمنع كل أو جزء من الزيادة وتحديد فترة زمنية لا يمكن خلالها تطبيق أي زيادات أخرى.
كيف يمكنك معرفة ما إذا كانت الزيادة مفرطة؟
لا شيء مكتوب على الحجر ، ولكن يجوز للمحكمة أن تنظر في أمور مثل:
- نطاق إيجارات السوق المفروضة على العقارات المماثلة في المنطقة
- حالة العقار
- مستوى الإصلاحات التي أجراها المالك والمبلغ الذي كان عليه إنفاقه
- كم مضى منذ آخر زيادة
- إذا كنت قد دفعت مقابل أي عمل يتعين القيام به
- الزيادة المقترحة مقارنة بالإيجار الحالي
على الرغم من عدم وجود تعريف موحد لكلمة "مفرطة" ، فإن تشريعات ACT ، على سبيل المثال ، تحدد أن الزيادة بنسبة 20٪ أكثر من متوسط الزيادة في الإيجارات في منطقة معينة مفرطة.
نظرًا لأن ملكية المنازل بعيدًا عن متناول العديد من العائلات في أستراليا ، غالبًا ما يكون الإيجار طويل الأجل هو الخيار الوحيد.
مدفوعات الإيجار بدون رسوم
عندما نظرنا في جمع الإيجارات من طرف ثالث (مثل بطاقات الإيجار) ، وجدنا أن هناك نقصًا في اللوائح التنظيمية التي فتحت الباب أمام المستأجرين لفرض رسوم على دفع الإيجار.
بينما تحسن الوضع في بعض الولايات ، لا يزال العديد من المستأجرين غير محميين.
في نيو ساوث ويلز وجنوب أستراليا وتسمانيا وكوينزلاند ، يحق لك الحصول على طريقة واحدة على الأقل معفاة من الرسوم لدفع إيجارك. الولايات والأقاليم الأخرى لا توفر مثل هذه الحماية.
عندما يحق لك الإصلاح
بشكل عام ، هناك تمييز في تشريعات الإيجار بين الإصلاحات العاجلة أو الطارئة وتلك الأقل إلحاحًا.
يتم تحديد الإصلاحات العاجلة عمومًا على أنها تشكل خطرًا أو من المحتمل أن تسبب إزعاجًا لا داعي له ، مثل عطل كهربائي خطير أو مرحاض مسدود أو مكسور.
وبخلاف هذه الأنواع من الإصلاحات ، فإن كل ولاية وإقليم - من الناحية النظرية - تتطلب من الملاك القيام بذلك إصلاحات للحفاظ على الممتلكات في حالة معقولة ، ولكن في الممارسة العملية ، هذا ليس دائمًا يحدث.
في نيو ساوث ويلز وجنوب أستراليا وتسمانيا وكوينزلاند ، يحق لك الحصول على طريقة واحدة على الأقل معفاة من الرسوم لدفع إيجارك. الولايات والأقاليم الأخرى لا توفر مثل هذه الحماية
وجدت الأبحاث التي أجرتها شؤون المستهلك في فيكتوريا أن 53٪ من المستأجرين واجهوا مشاكل في إكمال الإصلاحات ، وأفاد 40٪ فقط ممن طلبوا إصلاحات غير عاجلة أنها اكتملت على الفور وبصورة مقبولة اساسي.
لا يمكنك التوقف عن دفع الإيجار إذا لم يقم المالك بالإصلاحات. ولكن قد يحق لك التقدم إلى محكمة الإيجار الخاصة بك لسداد إيجارك في حساب خاص حتى يتم الانتهاء من الإصلاحات.
ما هو نوع الإصلاح والصيانة التي يتم تغطيتها؟ بالنسبة للإصلاحات غير العاجلة ، يختلف مستوى الإصلاحات التي تتوقعها اعتمادًا على:
- حالة العقار عندما انتقلت إليه
- عمر العقار وحياته المستقبلية ، و
- السعر الذي تدفعه مقابل العقار (المحتمل).
يتعين على العديد من المستأجرين التعامل مع العقارات التي تحتاج إلى إصلاح ، لكنهم يخشون تقديم شكوى خوفًا من عدم تجديد عقد الإيجار.
العفن المفرط نتيجة المشكلات الهيكلية أو العناصر المكسورة على سطح الموقد أمر شائع ، القضايا غير العاجلة حيث يجب أن يحق للمستأجرين الإصلاح ، وفقًا لاتحاد المستأجرين في فيكتوريا.
لكن العديد من المستأجرين خائفون للغاية من طلب الإصلاح خوفًا من طردهم.
وجد استطلاع أجراه اتحاد المستأجرين في نيو ساوث ويلز أن 77٪ من المستجيبين قد تحملوا مشكلة لأنهم كانوا قلقين من أنها ستؤثر سلبًا على إيجارهم إذا طلبوا إصلاحها.
الحماية من عمليات الإخلاء الانتقامية
من غير المجدي توفير الحماية للمستأجرين إذا كانوا خائفين جدًا من التأكيد عليهم خوفًا من انتقام مالكهم ، ولكن هذه هي الحالة المؤسفة لسوق الإيجار اليوم.
إذا كنت على اتفاق محدد المدة ، فلا يمكن للمالك طردك بدون سبب وجيه (مثل انتهاك شروط عقد الإيجار) ، ولكن بالنسبة للمستأجرين بعقد إيجار دوري ، فهذه قصة مختلفة.
في معظم الولايات والأقاليم (باستثناء ACT و Tasmania) ، يمكن إعطاء المستأجر بعقد إيجار دوري إشعار إخلاء "بدون أسباب" طالما كان ضمن فترة الإخطار.
وجدت الأبحاث التي أجراها اتحاد المستأجرين في كوينزلاند أن عمليات الإخلاء بدون أسباب كانت الشكل الأكثر شيوعًا للإخلاء ، وفي العديد من هذه الحالات شعر المستأجرون أنها كانت شكلاً من أشكال الانتقام.
من غير المجدي توفير الحماية للمستأجرين إذا كانوا خائفين جدًا من التأكيد عليهم خوفًا من انتقام مالكهم ، ولكن هذه هي الحالة المؤسفة لسوق الإيجار اليوم
لحسن الحظ ، توفر بعض الولايات والأقاليم نوعًا من الحماية ضد عمليات الإخلاء الانتقامية أو على الأقل تمنحك الحق في الطعن في سبب قرار الإنهاء.
في إحدى الحالات ، كتب ثلاثة مستأجرين على الساحل المركزي لولاية نيو ساوث ويلز إلى وكيلهم العقاري طالبًا بمراجعة زيادات الإيجار التي كانت لمبالغ متفاوتة تصل إلى 130 دولارًا.
بعد يومين ، تلقى كل من المستأجرين إخطارات إخلاء بدون أسباب. خدمة الإرشاد والدعوة لمستأجري الساحل الأوسط (CCTAAS) ساعد المستأجرين في التقدم بطلب للحصول على أوامر تعتبر زيادة الإيجار مفرطة وإخطار الإخلاء انتقامي.
"تمت تسوية الأمر قبل وصوله إلى المحكمة ، مع عدم اتخاذ إجراء بشأن إشعار الإنهاء على وزيادات الإيجار التي تتم مراجعتها لزيادة معقولة "، كما تقول Sidonie Gnauck من CCTAAS.
القائمة السوداء لقاعدة بيانات الإيجار
قواعد بيانات الإيجار مثل قاعدة بيانات الإيجارات الوطنية تقديم قوائم بالمستأجرين الذين يعانون من مشكلات والتي يمكن لوكلاء العقارات مراجعتها عند إجراء عمليات التحقق من السجل التاريخي للمستأجر.
وفقًا لبحثنا ، يخشى حوالي 50٪ من المستأجرين أن يتم وضعهم في "القائمة السوداء" في قواعد البيانات هذه لأن ذلك سيجعلها من الصعب العثور على مكان للإيجار في المستقبل (على الرغم من أن ثلاثة بالمائة فقط من المستأجرين أبلغوا عن حدوث ذلك لهم بالفعل).
يوجد سيناريوهان فقط يمكن من خلالهما وضع اسمك في قاعدة بيانات الإيجار ، ولا يمكن إدراجك إلا بمجرد انتهاء عقد الإيجار الخاص بك
على الرغم من أنك قد تعتقد أن ممارسة حقوقك ستؤدي إلى تلطيخ سجلك الإيجاري ، إلا أن هناك تنظيمًا في جميع أنحاء أستراليا حول كيفية استخدام قواعد البيانات هذه (مع قانون NT إلى حد ما).
يوجد سيناريوهان فقط يمكن من خلالهما وضع اسمك في قاعدة بيانات الإيجار ، ولا يمكن إدراجك إلا بعد انتهاء عقد الإيجار الخاص بك:
- إيجارك متأخر بمقدار يزيد عن السند ، أو
- لقد انتهكت عقد الإيجار الخاص بك.
لا يمكن إدراجك لمجرد أنك مارست حقوقك.
أيضًا ، يُطلب من الوكيل أو المالك إخبارك ما إذا كانوا يعتزمون إدراجك حتى يكون لديك الوقت للنظر في المعلومات والاعتراض عليها.
يجب أيضًا إخبارك إذا وجد الوكيل بطاقة بيانات لك عند إجراء الشيكات. ويجب إزالة القوائم الأقدم من ثلاث سنوات.
استعادة السندات الخاصة بك
في معظم الولايات والأقاليم ، يُطلب منك تقديم رابطك إلى سلطة السندات ذات الصلة. إذا كان هناك نزاع في نهاية عقد الإيجار الخاص بك ، فسيتم الاحتفاظ بالمال مع طرف ثالث - بعيدًا عن متناول الوكيل أو المالك الذي قد لا يلعب بشكل عادل.
يعني هذا الترتيب أيضًا أنه يمكنك التقدم بطلب لاستعادة سندك بشكل مستقل إذا لم يأذن المالك بإصداره في الوقت المناسب ، أو إذا كان هناك خلاف حول السند.
أخبرنا نيد كاتشر عندما كان مسؤولًا كبيرًا للسياسات في اتحاد المستأجرين في نيو ساوث ويلز: "إن فكرة أن مالك العقار لن يعيد السند الخاص بك هي فكرة مشوشة إلى حد ما".
يجب على المالك بعد ذلك رفع قضية إلى مجلس السندات في الوقت المناسب إذا كان هناك أي شيء يريدون تقديم شكوى بشأنه
بمجرد انتهاء عقد إيجارك في نيو ساوث ويلز ، يحق لك التقدم من جانب واحد إلى محكمة نيو ساوث ويلز المدنية والإدارية (NCAT) لاستعادة السند الخاص بك - أي ، "لست بحاجة إلى الانتظار حتى يوقع مالك العقار" ، كما يقول كاتشر.
يجب على المالك بعد ذلك رفع قضية إلى مجلس السندات في الوقت المناسب إذا كان هناك أي شيء يريدون تقديم شكوى بشأنه.
إنها قصة مشابهة في فيكتوريا. بصفتك مستأجرًا ، يمكنك التقدم مباشرةً إلى المحكمة المدنية والإدارية الفيكتورية (VCAT) إذا لم تتمكن من التوصل إلى اتفاق مع المالك بشأن طلبك إلى مجلس السندات.
إذا كان المالك ينوي تقديم مطالبة على السند ، فيجب عليه القيام بذلك في غضون 10 أيام من انتهاء عقد الإيجار.
لا يوجد شرط إيجار محدد في أي ولاية للمستأجرين لتنظيف السجاد بالبخار قبل الخروج.
هل يتعين عليك تنظيف السجاد بالبخار عند الخروج؟
لقد قمت بتنظيف المنزل من أعلى إلى أخمص القدمين ، فقط لتجد وكيلك أو مالك العقار يريد إيصالًا لتنظيف السجاد بالبخار قبل أن يعيد ضمانك.
في نيو ساوث ويلز ، أ القانون واضح - يُحظر تضمين بند في عقد الإيجار يتطلب منك تنظيف السجاد بشكل احترافي ، ما لم تكن قد وافقت على ذلك كشرط لإبقاء الحيوانات الأليفة في العقار.
في مكان آخر ، سواء كنت مضطرًا لتنظيف السجاد بالبخار أم لا ، يكون الأمر أكثر ضبابية. يتطلب التشريع عمومًا التأكد من أن المنزل "نظيف بشكل معقول" (سيعتمد تعريف "بشكل معقول" على حالة المنزل عندما انتقلت إليه).
في حين لا تتطلب قوانين الإيجار على وجه التحديد أن يتم تنظيف السجاد بشكل احترافي ، يجوز للمالك أو الوكيل تضمينه كمصطلح خاص في عقد الإيجار.
تقول بعض هيئات التجارة العادلة وشؤون المستهلك خارج نيو ساوث ويلز أنه إذا تمت كتابته في عقد إيجار (بغض النظر عما إذا كان قد تم قبل الانتقال إليه) فعليك احترامه.
في حين لا تتطلب قوانين الإيجار على وجه التحديد أن يتم تنظيف السجاد بشكل احترافي ، يجوز للمالك أو الوكيل تضمينه كمصطلح خاص في عقد الإيجار
ومع ذلك ، تشير بعض وكالات شؤون المستهلك ونقابات المستأجرين إلى أنه يجب تنظيف السجاد فقط إذا كان قام المالك / الوكيل بتنظيف السجاد قبل انتقالك إليه (يتعلق الأمر بمغادرة المنزل في نفس الحالة التي كانت عليها عندما انتقلت).
على سبيل المثال ، يجادل Caspi بأن شروط الإيجار في فيكتوريا التي تتطلب تنظيف السجاد ليست قابلة للتنفيذ تلقائيًا.
يقول كاسبي: "يُلزم المستأجرون بمغادرة المبنى نظيفًا بشكل معقول ، وإذا كان السجاد يفي بهذا المعيار من خلال التنظيف العادي ، فلا شيء إضافي مطلوب قانونيًا".
"لقد نجح اتحاد المستأجرين في فيكتوريا في مناقشة هذه الأنواع من القضايا في VCAT ؛ ومع ذلك ، يستمر العديد من المستأجرين في الدفع مقابل التنظيف المهني حتى في الحالات التي لا تكون فيها مطلوبة أو قابلة للتنفيذ ".
إذا قررت تنظيف السجاد ، فإن الأمر يستحق الاحتفاظ بالإيصال ، ولا يجب أن تضطر إلى استخدام شركة معينة.
هل عليك أن تدفع مقابل استخدام المياه؟
عندما يتعلق الأمر بفواتير المياه ، فأنت مسؤول فقط عن رسوم استهلاك المياه ، وليس رسوم الإمداد الأخرى ذات الصلة (إلا إذا كنت تعيش في جنوب أستراليا ، حيث يمكن نقل تكاليف الإمداد).
ولكن إذا كنت تستخدم عدادًا مشتركًا (غالبًا في الشقق) ، فلا يمكنك تحصيل رسوم مقابل استهلاكك أو إمدادك. لا ينطبق هذا في جنوب أستراليا أو أستراليا الغربية ، حيث يمكن تحصيل رسوم الاستهلاك على العداد المشترك بشرط أن تكون طريقة الحساب موضحة في عقد الإيجار الخاص بك.
إذا كنت تستخدم عداد مياه مشترك (غالبًا في الشقق) ، فلا يمكنك تحصيل رسوم مقابل استهلاكك أو إمدادك
في نيو ساوث ويلز و كوينزلاند لا يمكنك تحصيل رسوم مقابل استهلاك المياه ما لم يتم تثبيت تدابير كفاءة المياه الصحيحة (تختلف هذه التدابير قليلاً في كل ولاية).
هذا ليس مطلبًا في ولايات أخرى ، على الرغم من أنه إذا كانت هناك حاجة إلى استبدال تركيبات المياه في فيكتوريا ، فيجب أن يتم ذلك باستخدام تركيبات ذات تصنيف لا يقل عن ثلاث نجوم لكفاءة المياه.
موارد المستأجر
إقليم العاصمة الأسترالية
- الإيجارات السكنية ACT 1997
- النزاعات: المحكمة المدنية والإدارية ACT
- نصائح ومعلومات: اتحاد المستأجرين ACT
نيو ساوث ويلز
- قانون الإيجارات السكنية 2010
- النزاعات: محكمة نيو ساوث ويلز المدنية والإدارية
- نصائح ومعلومات:
- اتحاد المستأجرين في نيو ساوث ويلز
- NSW Fair Trading
الإقليم الشمالي
- قانون الإيجارات السكنية 1999
- النزاعات: المحكمة المدنية والإدارية للإقليم الشمالي
- نصائح ومعلومات:
- خدمة نصيحة المستأجرين
- حكومة الإقليم الشمالي
كوينزلاند
- قانون الإيجارات السكنية والمساكن لعام 2008
- النزاعات: محكمة كوينزلاند المدنية والإدارية
- نصائح ومعلومات:
- المستأجرين كوينزلاند
- هيئة الإيجارات السكنية
جنوب استراليا
- قانون الإيجارات السكنية لعام 1995
- النزاعات: المحكمة المدنية والإدارية لجنوب أستراليا
- نصائح ومعلومات:
- خدمة معلومات المستأجرين والدعوة
- خدمات المستهلك والأعمال
تسمانيا
- قانون الإيجار السكني 1997
- النزاعات: مفوض الإيجارات السكنية
- نصيحة:
- اتحاد المستأجرين في تسمانيا
- شؤون المستهلك والتجارة العادلة
فيكتوريا
- قانون الإيجارات السكنية 1997
- النزاعات: المحكمة المدنية والإدارية الفيكتورية
- نصائح ومعلومات:
- اتحاد المستأجرين في فيكتوريا
- شؤون المستهلك فيكتوريا
القسم الغربي من استراليا
- قانون الإيجارات السكنية لعام 1987
- النزاعات: محكمة الصلح في غرب أستراليا.
- نصائح ومعلومات:
- Tenancy WA
- وزارة التجارة حماية المستهلك قطاع.
لمشاركة أفكارك أو طرح سؤال ، تفضل بزيارة منتدى مجتمع CHOICE.