هل ستساعد التغييرات الأخيرة على المستوى الفائق في جعل السكن في المتناول؟

ما هي التغييرات؟

يسمح مخطط التوفير الفائق للمنزل الأول (FHSSS) لمشتري المساكن الأوائل بتقديم مساهمات طوعية لصالحهم سوبر ، استفد من دفع ضرائب أقل على هذه الأموال ، ثم اسحب هذه الأموال للمساعدة في شراء أولها الصفحة الرئيسية.

وفي الوقت نفسه ، تسمح مساهمة تقليص الحجم للأستراليين الأكبر سنًا بإيداع عائدات بيع العقارات في السوبر الخاص بهم حيث لن يكون ذلك ممكنًا لولا ذلك. يمكن للمشاركين التوفير المحتمل في الضرائب ولديهم المزيد للإنفاق في التقاعد.

اعتبارًا من 1 يوليو 2022 ، سيتم تمديد FHSSS للسماح للمشاركين بالادخار أكثر من خلال حساباتهم الممتازة - ما يصل إلى 50000 دولار بدلاً من 30.000 دولار.

سيكون حافز المساهمة في تقليص الحجم متاحًا لمزيد من الأستراليين مع تخفيض سن الأهلية من 65 إلى 60.

الأساس المنطقي للمخططات

كان القصد من FHSSS "تخفيف الضغط على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان".

وبالمثل ، عندما تم تقديم المساهمة المخفضة ، قال أمين الخزانة إنها ستساعد في تحرير مخزون الإسكان. كان المنطق هو أن الشباب يمكنهم بعد ذلك شراء المنازل التي تم تحفيز الأستراليين الأكبر سنًا لبيعها.

عدد قليل نسبيًا من الناس استخدموا هذه المخططات. وجدت مراجعة دخل التقاعد لعام 2020 أن حوالي 8200 شخص فقط قد استخدموا نظام FHSSS منذ أن أدخلته الحكومة في عام 2018.

كما أن قبول مساهمة المصغّر كان ضئيلاً. قدم حوالي 9000 شخص هذه المساهمات في فترة 18 شهرًا من 2018 إلى 2020.

التغييرات المعلنة في الميزانية ، إلى جانب الجهود المبذولة للإعلان عن المخططات بشكل أفضل والتغييرات التقنية لجعلها أكثر سهولة في الاستخدام ، يجب أن تشهد استيعابًا أعلى. ولكن هل ستحقق هذه السياسات هدفها المتمثل في تحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان؟

هل ستجعل FHSSS المنازل ميسورة التكلفة؟

يعتقد مجموعة من الخبراء أن المبادرة قد تشهد بالفعل ارتفاعًا في أسعار المساكن.

يقول كاميرون موراي ، خبير اقتصادي وزميل باحث في جامعة سيدني ، إن المخطط ، حتى في شكله الموسع ، لن يحقق أهدافه.

يقول: "يبدو أن البيانات تشير إلى أنه لا أحد تقريبًا سيستخدم المخطط لفترة كافية لتوفير أكثر من 30 ألف دولار ولكن أقل من 50 ألف دولار ولا يزال في السوق لشراء منزل أول". "لن يكون هناك أي تأثير تقريبا على أي شيء".

`` ترقيع حول الحواف "

تقول الدكتورة كاترينا راينور ، الزميلة البحثية في جامعة ملبورن ، إن التغيير الذي أدخل على FHSSS هو "ترقيع حول الحواف" ولن يساعد في القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من منظور الإنصاف.

أندرو بوال ، الشريك الاستشاري في Deloitte ، كان أكثر إيجابية فيما يتعلق بالتغييرات ، معتقدًا أن الانتقال إلى 50000 دولار هو "تمامًا ذات مغزى "لأن مشتري المنازل الأوائل غالبًا ما يشترون منازل أرخص وسيساعدهم الامتياز الضريبي لـ FHSSS على توفير وديعة.

ومع ذلك ، فهو يعتقد أن FHSSS من المرجح أن ترفع أسعار المنازل إلى حد ما ، ولكن ليس في جميع المجالات.

مساهمة المصغر والقدرة على تحمل تكاليف السكن

من الناحية النظرية ، يمكن أن تعمل مساهمة تقليص الحجم لتسهيل "مقايضات" العقارات ، حيث لم يعد الأستراليون الأكبر سنًا الذين لم يعودوا بحاجة إلى مثل هذا يتم تشجيع المنزل الكبير على بيعه من خلال التوفير الضريبي المعروض ، مما يعني أن المزيد من العقارات متاحة للشباب الأستراليين شراء.

استقبال مختلط

كان الخبراء مختلطين حول هذا المخطط. يرى ريتشارد هولدن ، أستاذ الاقتصاد بجامعة نيو ساوث ويلز (UNSW) ، أن المخطط "يحتمل أن يكون فكرة جيدة تمامًا".

يقول: "أي شيء يمكن أن يحث الناس على اتخاذ قرار يتخذهون عادة في غياب رسوم الدمغة ربما يكون فكرة جيدة".

يعتقد Boal أن السماح بهذه المساهمات مفيد من منظور الإنصاف ، وربما يساعد الأستراليون الذين لم يحق لهم الحصول على السوبر الإجباري طوال حياتهم المهنية يدخرون أكثر التقاعد. تم تقديم ضمان السوبر فقط في عام 1992 وارتفع بشكل كبير منذ ذلك الحين.

هذا هو المال المخصص للمحاسبين ومستشاري الضرائب والمتقاعدين الأثرياء

كاميرون موراي ، خبير اقتصادي ، جامعة سيدني

قد يكون هناك العديد من العوامل الأخرى فيما إذا كان الأستراليون الأكبر سنًا يقررون تقليص حجمهم. وهذا يشمل توافر السكن المناسب للانتقال إليه ، وتكاليف المعاملات مثل رسوم الدمغة ، ومشقة الانتقال ، والتعلق بالمنزل ، والرغبة في نقل الملكية إلى الأطفال.

ولعل الأهم من ذلك ، أن المسكن الأساسي معفى من اختبار الموارد لمعاش الشيخوخة ، أي قبل كانت هذه المبادرة أقل حافزًا لتقليص الحجم لأن الربح من البيع قد يؤدي إلى زيادة دخل الفرد من المعاش التقاعدي ينقص.

لكن رينور لاذع. وتقول: "هذه سياسة إقصائية ستفيد بعض الناس ، لكنها لا تتعلق بجعل الإسكان في متناول الجميع".

يقول موراي إنه حافز موجه بشكل سيئ ولن يساعد أولئك الذين يحاولون الدخول إلى سوق العقارات. يقول: "هذه أموال مربحة للمحاسبين ومستشاري الضرائب والمتقاعدين الأثرياء".

هذه المخططات تعالج الطلب وليس العرض

ماذا يحدث إذا كان لدى مشتري المساكن المزيد من المال لشراء مكان ولكن يبقى عدد المنازل كما هو؟ وفقا للخبراء ، ترتفع الأسعار وتبقى المشكلة دون حل.

كما يوضح هولدن ، فإن نظام FHSSS "يزيد الطلب بينما لا يحدث شيء للعرض".

يقول: "هناك الكثير من الأدلة على أن كل مخطط من نوع منح مالك المنزل الأول - وهذا يعود إلى عقود وعقود - هو في الأساس تحويل مباشر للبائعين".

ارتفاع أسعار المساكن

يقول بريندان كوتس ، مدير برنامج الشؤون المالية للأسر في معهد جراتان ، إن FHSSS سيزيد الطلب ولكن ليس العرض وهذا يعني أنه سيؤدي "حتماً" إلى ارتفاع أسعار المساكن.

يعتقد Boal أنه "ليس من غير المفيد" منح مشتري المساكن المحتملين بعض التنازلات الضريبية لمساعدتهم على بناء وديعة لكنه يلاحظ أن هذا ليس سوى جزء من المعادلة.

هناك الكثير من الأدلة على أن كل مخطط من نوع منحة مالك المنزل الأول... هو في الأساس تحويل مباشر للبائعين

ريتشارد هولدن ، أستاذ الاقتصاد بجامعة نيو ساوث ويلز

يقول: "القضية الرئيسية هي في جانب العرض". "إذا قارنت أستراليا بالعديد من الأسواق الخارجية ، فإن تكلفة بناء منازل جديدة مرتفعة للغاية."

يقول بيتر توليب ، كبير الاقتصاديين في مركز الدراسات المستقلة ، إن دور الحكومة الفيدرالية ليس فقط هو الذي تلعبه في المعروض من المساكن: "نحن بحاجة إلى تخفيف قيود التخطيط. تحتاج حكومات الولايات والحكومات المحلية إلى التوقف عن قول "لا" للمقترحات الجديدة ، والبدء في قول "نعم" ".

كما انتقدت مؤسسة المأوى الوطني إعلانات الميزانية باعتبارها إضافة إلى الطلب "بدون استراتيجية إمداد إضافية متكافئة". كما انتقدت المنظمة الميزانية على نطاق أوسع لعدم تخصيص المزيد من التمويل للإسكان الاجتماعي وبأسعار معقولة.

لمن تساعد هذه المبادرات؟

هناك موضوع مشترك في تعليقات الخبراء ، وتعليقات المدافعين عن الإسكان ، هو أن المبادرات لا تساعد أولئك الذين كانوا سيُحرمون من السوق لولا ذلك.

قالت المتحدثة باسم Everybody's Home كيت كولفين بعد الميزانية: "لا يمكن لأي حزمة سكنية أن تركز فقط على الأشخاص الذين يمكنهم بالفعل شراء منزل".

"يجب أن يشمل أيضًا الاستثمار في الإسكان الاجتماعي وبأسعار معقولة لتوفير إسكان طويل الأجل يستطيع المستأجرون المتعثرون في أستراليا تحمله."

هناك حاجة إلى المزيد من المنازل الجديدة

تعتقد توليب أن المزيد من الإسكان الاجتماعي يمكن أن يساعد ، ولكن بناء منازل جديدة أكثر أهمية من من يبنيها والحكومة "الخروج من الطريق" من المساكن الجديدة سيكون الأكثر كفاءة يقيس.

وقال المجلس الأسترالي للخدمة الاجتماعية (ACOSS) إن الميزانية "لا تفعل شيئًا لتحسين الوصول إلى الخدمات الآمنة الإسكان الميسور للأشخاص ذوي الدخل المنخفض ، وبدلاً من ذلك يضيف الوقود إلى نيران المساكن الخارجة عن السيطرة التكاليف ".

هل السوبر هو الحل للقدرة على تحمل تكاليف السكن؟

وأكدت مراجعة دخل التقاعد أن ملكية المنزل "لها تأثير مهم على مستوى معيشة الفرد في فترة التقاعد". وأكدت المراجعة أيضًا أن المستأجرين لديهم مستويات أعلى من الضغوط المالية في التقاعد من أصحاب المنازل.

كما لاحظت اللجنة الأسترالية لحقوق الإنسان مخاوفها بشأن عدد المسنات اللائي يواجهن التشرد.

ومع ذلك ، فإن التغييرات في السوبر ليست الرافعة الوحيدة للسياسة المتاحة للحكومة التي تسعى إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.

يقول موراي من جامعة سيدني: "إنهما غير مرتبطين تمامًا" عن القدرة على تحمل التكاليف الفائقة والسكن.

عيب كبير في الحلول الفائقة هو أن السوبر نظام مساهم - فكلما زاد راتبك ، زاد راتبك الفائق. قد يكون لأصحاب الدخل المنخفض ، والعاملين في اقتصاد الوظائف المؤقتة ، ومقدمي الرعاية ، وغيرهم ممن خرجوا من مكان العمل بدوام كامل ، أرصدة حساب فائقة محدودة.

في حين أن FHSSS لا ينطوي على الاستفادة من السوبر في حد ذاته ، إلا أنه يتمتع أيضًا بقدرة محدودة للغاية لمساعدة أولئك الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة الادخار.

نسخة نصية فقط يمكن الوصول إليها

طرق أخرى لمساعدة الأستراليين في تأمين السكن

يجب أن تقر أي مناقشة حول القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أيضًا بأن العديد من الأستراليين ليس لديهم حاليًا القدرة على شراء منزل.

ومع أخذ ذلك في الاعتبار ، فإن استجابة السياسة الكاملة لتحسين نتائج الإسكان ستشمل أيضًا مبادرات للعاملين ذوي الدخل المنخفض للحصول على تأمين سكني في التقاعد.

خارج السوبر ، دعا الخبراء إلى العديد من الأفكار حول كيفية مساعدة المزيد من الناس في العثور على سكن آمن و / أو شراء منزل. وتشمل هذه:

• المزيد من الإسكان الاجتماعي
• حوافز لبناء المساكن للإيجار (والتي يمكن أن توفر تكلفة أقل ومساكن مستقرة)
• مخططات حصص الأسهم المستهدفة (التي يمكن أن تساعد مشتري المنازل المحتملين عن طريق خفض مبلغ الإيداع الأولي والتكاليف الجارية من خلال الشراكة مع هيئة حكومية)
• تغيير قوانين تقسيم المناطق لتسهيل بناء منازل جديدة
• الانتقال من ضريبة الدمغة إلى ضريبة الأرض (سيؤدي ذلك إلى خفض تكاليف المعاملة الأولية للمشترين الذين يمكنهم دفع ضريبة سنوية بدلاً من مبلغ ضريبة الدمغة لمرة واحدة)
• إعادة التفكير في الامتيازات الضريبية المتعلقة بالتعويضات السلبية وأرباح رأس المال ، والتي ربطها البعض بارتفاع أسعار المساكن
• إعادة النظر في إعفاء المسكن في اختبار الدخل لمعاش الشيخوخة.

تضمنت الميزانية الفيدرالية لعام 2021 أيضًا إجراءً يهدف إلى مساعدة الآباء والأمهات غير المتزوجين على شراء منزل بإيداع بنسبة 2٪.

زيادة المساعدة في الإيجار

كما دعا معهد جراتان إلى زيادة المساعدة في الإيجار باعتبارها الطريقة الأكثر فاعلية لذلك الحد من الفقر عند التقاعد ، بالنظر إلى أن العديد من السياسات المذكورة أعلاه قد تستغرق عقودًا لتعزيز ملكية المنازل المستويات.

المشكلة هي أن هذه السياسات صعبة للغاية من الناحية السياسية

بريندان كواتس ، معهد جراتان

من حيث القدرة على تحمل تكاليف السكن ، يرشح Coates التابع لمعهد Grattan Institute إصلاح قوانين التخطيط لتحسين العرض السكني باعتباره الإجراء الأكثر أهمية على المدى الطويل.

يقول: "المشكلة هي أن هذه السياسات تمثل تحديًا سياسيًا للغاية".

في الرسم البياني أعلاه ، رسم معهد جراتان أفكارًا مختلفة لمعالجة الإسكان القدرة على تحمل التكاليف من حيث مدى تأثيرها والصعوبة السياسية في التنفيذ الفكرة.

يتوافق الرسم مع إجماع الخبراء على أن معالجة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من خلال هذه الطرق أكثر كفاءة وإنصافًا من محاولة معالجتها من خلال السوبر.

تم إنتاج هذا المحتوى بواسطة Super Consumers Australia ، وهي مستهلك مستقل غير ربحي شراكة منظمة مع CHOICE لتعزيز وحماية مصالح الناس في أستراليا نظام التقاعد.

لمشاركة أفكارك أو طرح سؤال ، تفضل بزيارة منتدى مجتمع CHOICE.

قم بزيارة مجتمع CHOICE