عيوب المباني ومطالبات التأمين الطبقي

في هذه المقالة نلقي نظرة على:

• ما هو تأمين ستراتا؟
• تشييد المباني الرديئة
• وجهة نظر صناعة التأمين
• الادعاءات وعيوب البناء
• استثناءات تأمين ستراتا

في الاثني عشر شهرًا بين تموز (يوليو) 2015 ويوليو (تموز) 2016 ، ارتفعت مطالبات التأمين ستراتا 42٪ إلى 58،326 والمطالبات المرفوضة قفزت 244٪ إلى 1722 ، وفقًا لقانون التأمين العام لجنة الحوكمة ، وهي مجموعة مستقلة تراقب مدى مراعاة الصناعة لقواعد السلوك الخاصة بها ممارسة.

كما ارتفعت المطالبات التي تم تقديمها ثم سحبها ، حيث ارتفعت بنسبة 162٪ لتصل إلى 704. وارتفعت الخلافات المرفوعة مع شركات التأمين حول المطالبات المرفوضة 87٪ إلى 284.

لماذا كل المطالبات المرفوضة لهذا النوع المعين من التأمين؟ من المحتمل أن المباني المعنية لم تكن متوافقة مع التعليمات البرمجية ، وفي هذه الحالة سوف تقوم شركات التأمين عمومًا بإلغاء المطالبات على أساس أنها لن تدفع ثمن عيوب البناء.

في إحدى الحالات التي حظيت بتغطية إعلامية جيدة في غرب سيدني في عام 2016 ، واجهت شركة المالك (المعروفة أيضًا باسم الشركة) 2.6 دولار مليون فاتورة إصلاح بعد أن انفجر سقف مبنى سكني في عاصفة واعتبرت شركة التأمين البناء معيبًا AIG.

إنها تشبه إلى حد ما حالة موجودة مسبقًا مع التأمين الصحي أو السفر أو التأمين على الحياة: لن تقوم شركات التأمين بتغطيتك مقابل شيء تم كسره بالفعل.

ومع استمرار طفرة البناء ، يبدو أن هناك الكثير من المباني المحطمة هناك.

ما هو تأمين ستراتا؟

في خطة الطبقات السكنية ، يغطي تأمين الطبقات البنية التحتية الأساسية في المناطق المشتركة مثل الردهات ، بما في ذلك السلالم ، الممرات والممرات والممرات والنوافذ والجدران والأسقف وكذلك المصاعد والأسلاك والأسوار والحدائق والمسؤولية الشخصية إصابة.

يتم إصدار بوليصة التأمين لشركات المالكين ، والمعروفة أيضًا باسم الشركات الجسدية ، المكونة من مالكي الوحدات الفردية ، والذين هم من الناحية الفنية مستفيدون من الأطراف الثالثة من أي مدفوعات مطالبات.

لم يتم إدراجه على وجه التحديد كمنتج تأمين للبيع بالتجزئة (إلى جانب منتجات مثل تأمين المنزل والسيارات والسفر) في الوقت الحالي قانون ممارسة التأمين العام أو قانون الشركات لعام 2001 ، لكن لجنة حوكمة قانون التأمين العام تعتقد أنه ينبغي ذلك يتم تصنيفها كمنتج تأمين على المنزل جنبًا إلى جنب مع تأمين المنزل والمحتويات القياسي نظرًا لأنه مصمم لحماية الأفراد المستهلكين.

كان هناك 223053 بوليصة تأمين نشطة للطبقات في أستراليا اعتبارًا من مارس 2017.

البناء الرديء هو القاعدة

كما هو الحال مع CHOICE المذكور سابقا، 85٪ من الشقق المبنية في نيو ساوث ويلز منذ عام 2000 بها عيوب في البناء أو المواد أو التصميم ، وفقًا لدراسة أجريت عام 2012 بواسطة مركز أبحاث UNSW City Futures Research Centre. تعتبر التسريبات والأضرار الناجمة عن المياه أكبر المشاكل إلى حد بعيد. في نيو ساوث ويلز ، يتعين على الشركات المالكة أن يكون لديها ما لا يقل عن 20 مليون دولار لتغطية المسؤولية.

العلاقة بين رفض المطالبات وعيوب البناء ليست سوى نظرية في هذه المرحلة ، حيث توجد لا توجد بيانات نهائية لعام 2015-2016 حتى الآن حول عدد المطالبات المرفوضة التي كانت بسبب رديئة اعمال بناء.

ولكي نكون منصفين ، كان معدل قبول المطالبات لتأمين الطبقات السكنية في 2015-2016 هو 97٪ ، وهو ثاني أعلى معدل بين منتجات التأمين العامة (والتي تشمل الصفحة الرئيسية, السيارات والتأمين على السفر).

لكن من العدل أيضًا أن نقول إن هؤلاء في فئة الثلاثة في المائة يشعرون بالألم. تقول لجنة حوكمة قانون التأمين العام إنها ستطلب من شركات التأمين الأسباب الكامنة وراء العديد من عمليات الضربة القاضية وتضمين البيانات في تقرير مستقبلي.

في غضون ذلك ، ألقينا نظرة على أنفسنا.

الصناعة لها وزنها

أخبرنا مجلس التأمين الأسترالي (ICA) ، الذي يمثل مصالح شركات التأمين ، أن المعلومات الأفضل قد تكون وراء هذا الأخير. زيادة طفيفة في المطالبات المرفوضة عبر منتجات التأمين العامة ، بما في ذلك التأمين الطبقي ، كما هو مسجل في لجنة الحوكمة لقانون التأمين العام 2015–16 نقل.

"يعتقد مجلس التأمين الأسترالي أن تحسين جمع البيانات والإبلاغ من قبل شركات التأمين قد يكون أ عاملا وراء زيادة عدد المطالبات المسحوبة والمرفوضة التي أشار إليها التقرير ". "سيؤدي عدد أكبر من المطالبات المرفوضة عادةً إلى زيادة عدد النزاعات من حاملي وثائق التأمين الذين يسعون إلى نتيجة مختلفة."

وأضاف المتحدث أنه سيتم فحص التقرير كجزء من مراجعة ICA لقواعد الممارسة العامة للتأمين ، والتي تم إطلاقها في فبراير من هذا العام.

"سينظر فريق المراجعة فيما إذا كانت هناك حاجة إلى أي تعديلات على المدونة استجابة لنتائج لجنة حوكمة المدونة. من خلال تحسين فهم المستهلكين للتأمين وقدرتهم على الشراء المستنير القرارات ، تأمل إدارة الهجرة والجنسية في تقليل أعداد المطالبات المسحوبة والمرفوضة ، والنزاعات ، في المستقبل سنوات."

قد يكون تحسين جمع البيانات وإعداد التقارير هو السبب وراء الزيادة الحادة في رفض المطالبات ، ولكن إذا كان الأمر كذلك ، فيبدو أن المنهجيات الجديدة قد أفادت شركات التأمين على حساب حاملي وثائق التأمين.

ألغت شركات التأمين العامة - بما في ذلك شركات التأمين على المنازل والسيارات والسفر - إجمالي 143،445 مطالبة في 2015–16 ، بزيادة قدرها 14٪ عن السنة المالية السابقة.

وفي الوقت نفسه ، ارتفع إجمالي المطالبات الواردة - 3755643 - بنسبة 2٪ فقط.

كلمة من IAG

اتصلنا أيضًا بمقدمي خدمات التأمين الطبقي الرئيسيين ، بما في ذلك IAG ، للتعليق على عيوب البناء ورفض المطالبات.

أخبرنا متحدث باسم IAG: "نتلقى بانتظام دعاوى في حالة وجود خلل معروف في المبنى هو السبب". "سبب هذه المطالبات يقع خارج نطاق تغطية التأمين الطبقي كما هو الحال مع معظم وثائق التأمين على الممتلكات. ومع ذلك ، سنسعى إلى تعويض المؤمن له عن أي ضرر ناتج.

"يمكن أن تتراوح ادعاءات ستراتا المقدمة من عملائنا بين عيوب العزل المائي والتصميم غير المناسب للشرفات وعدم كفاية الصيانة للأسطح والمواسير السفلية والمصارف. يرتبط حوالي 15٪ من نزاعاتنا المتعلقة بمطالبات الطبقات بالقرارات المتعلقة بعيوب البناء أو الصنعة المعيبة ".

بالنسبة إلى IAG ، فإن الأسباب الرئيسية للمطالبات المتعلقة بقضايا العيب أو الصيانة هي:

• تسرب المياه عبر الأسطح
• عدم كفاية إحكام إغلاق النوافذ
• جذور الشجرة
• انفجر الأنابيب حيث تم استخدام المواد المعيبة في وقت البناء.

وقال المتحدث: "نشجع مديري الطبقات على اتخاذ إجراءات علاجية فورية عندما يصبحون على دراية بصيانة المباني أو المشكلات المعيبة". "سيساعد هذا في التخفيف من مخاطر تعرض المؤمن عليهم بموجب بوليصة الطبقات لخسارة تقع خارج نطاق التغطية التأمينية."

العيوب غير مغطاة

وفقًا لتوني فاتنر ، العضو المنتدب لشركة BAC Insurance Brokers (BAC) ، سيظل المالكون دائمًا في وضع صعب إذا قدموا مطالبة بشأن مشكلة ناجمة عن عيب في المبنى. BAC هي أكبر وسيط تأمين طبقي في نيو ساوث ويلز وقد رتبت التأمين الطبقي لحوالي 60 ٪ من المباني السكنية الكبيرة في سيدني ، كما يقول فاتنر.

يقول فاتنر: "الحقيقة هي أن جميع وثائق التأمين بها استثناء للعيوب ، وبالتالي فإن مطالبات العيوب بشكل عام لا تغطيها بوليصة التأمين الخاصة بك". "شركات التأمين تفترض أن المبنى قد تم تشييده بشكل صحيح".

تقع المسؤولية بعد ذلك على شركة المالك ، والتي ستكون أيضًا مسؤولة عن أي إصابة شخصية ناتجة عن عيب.

لكن لا يزال بإمكانك تأمين مبنى معيب. بموجب واجب قواعد الإفصاح ، تلتزم شركة المالك بالكشف عن أي عيوب معروفة عند التقدم للحصول على التأمين ، على وهي النقطة التي سترفض فيها شركة التأمين التأمين على المبنى أو تقبل المخاطر وتضع أقساط التأمين والشروط والأحكام وفقا لذلك.

ستمنح بعض شركات التأمين شركات المالك فترة زمنية محددة لإصلاح الخلل ، وتأمين المبنى مع قيود معينة حتى يتم ذلك.

وإذا كان العيب غير معروف لشركة المالك وبالتالي لم يتم الكشف عنه ، فسوف تدفع شركة التأمين عمومًا مقابل الضرر الناجم عن العيب ولكن ليس لإصلاح العيب.

يقول فاتنر إن الحصول على صفقة عادلة لشركة المالك عند الكشف عن العيوب مهمة وسيط ، لكن هذا ليس بالأمر السهل دائمًا.

"الأمر كله يتعلق بإدارة واجب الإفصاح عندما يتعلق الأمر بالعيوب ، لأن هذا الواجب هو أساس جميع سياسات التأمين. لكن الكثير من شركات التأمين ليس لديها الموظفين والخبرة للتعامل مع تقارير العيوب المعقدة وستفضل رفض تقديم التأمين تمامًا ".

هل ينطبق الاستثناء؟

أخبرتنا خدمة أمين المظالم المالية (FOS) ، التي تتعامل مع الشكاوى ضد شركات التأمين التي لم يتم حلها من قبل الشركات نفسها ، أن حوالي 1٪ من نزاعات التأمين على المباني المحلية التي تم التعامل معها في 2015–16 كانت تتعلق بالتأمين الطبقي ، وكان معظم الخلافات حول المطالبات.

كما هو الحال مع نزاعات التأمين بشكل عام ، غالبًا ما تكون نزاعات التأمين الطبقية حول ما إذا كان ينبغي تطبيق استثناءات السياسة. تتضمن بعض الاستبعادات الشائعة التي شهدت رفض المطالبات ما يلي:

• صنعة أو تصميم خاطئ
• التدهور التدريجي والبلى
• عدم وجود صيانة
• ضرر موجود مسبقًا 
• حركة الأرض.